南宁市琅园项目开发建议

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1、第第一一部部分分项项目目定定位位方方案案行政规划和城市扩张走向确立了琅东作为南宁政治、金融中心的地位，中央商务区（CBD）随着建设进程的加快已渐见雏形，目前琅东正式在建或在推的纯单间公寓楼项目不多，而公寓本身实为CBD 一重要组成部分，本项目若开发为纯单间公寓楼将面临极大的发展机遇。但据市场调查显示，面对诱人前景，亦有多个项目伺机入市夺食份额，风险与机遇共存即使在当前火热楼市中也毫不例外。如何使风险最小化？项目定位的准确将使产品优势最大化从而最有效地抓住目标客户。第一章市场定位许多在20世纪70年代

2、人口出生高峰期出世的年轻人现在已逐渐到了结婚成家的年龄。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。另外，随着新一代有退休金作为后盾的老年人观念的更新，晚婚现象的普及，老年人和子女分居独享安静已成为日益普遍的居住形式。这些年轻人对商品房的要求较为经济实惠，逐渐趋向于面积小、结构紧凑、方便实用的类型。因为上班的关系，地段不可太偏，满足一般生活和居住需求即可。西部开发为广西营造人才环境注入了强劲动力，多年的人才严重流失现象，今天已发生变化。

3、随着南宁城市化步伐的不断加快，越来越多的年轻人带着满腔热血和对美好生活的憧憬来到这里追寻自己的梦想。这些二十几岁刚参加工作或外来工作的年轻人在无房户中占了相当大的比例，是不容忽视的买房大军。项目地处琅东新区中心位置，环境优美，交通便利，周边社区配套设施齐全完善，本项目单间公寓楼可定位为“为工作在琅东CBD的年轻都市白领提供的生活配套”。但统计资料显示，市场自2002 年来不断涌现单间公寓楼项目，面对大量同质化产品的冲击，本项目在市场定位及产品定位上应作出全新的定位以形成差异化产品竞争力，从而规避市场

4、风险。南宁市小户型（单间公寓）楼盘调查表总建筑面积均价楼盘名称地理位置2户数2推盘日期（M）(元/M)阳光100民族大道124000一房、二房约500户33002002．12青年国际望园路78040单间公寓约1500户28002003．5北纬28建政路25000小户型公寓/未定华星时代七星路与新151945单间公寓1016户35002002．12广场民路交叉口纬武路与新其中一房、二房约锦光花苑3000030002003．3民路交汇处170户华盛小区麻村路2号17000一房130户28002002．1

5、1独立公社金湖路45000644户3700未定东方曼哈顿金湖广场边10000//未定都市华庭民主路50000单间公寓/未定凯丰大厦东葛路31000418户/未定东葛华都东葛路25400一房、二房2800未定自由空间东葛路48000一房、二房约600户32002003．4金朝阳人民路///未定南湖翠苑茶花园路23900//未定从上可知：2◆以上楼盘均以30—50M小户型为主力户型，功能体现明显。◆预计今年将有超过3000套小户型产品推出，供应面积超过100000㎡，与去年相比至少增长1倍以上，且由于预

6、期市场争夺的激烈，开发商的竞争意识与手段都在加强。◆以上楼盘均在去年末或拟于今年内推出，可见其绝大部分供应量将在今年消化，从而造成今年的市场供应量巨大。且其它综合性楼盘推出后存在的小户型供应，从而整个小户型市场供应量在此基础上应有所上升。为避免激烈的市场竞争对本项目销售产生的压力，建议本项目提供酒店式公寓推出市场，既可树立独特的市场形象以区别于竞争对手，又能提升项目的产品价值获取更为丰厚的回报，对于开发商来说，既能出售物业获取常规楼盘开发利润，还可通过酒店经营管理获取稳定的物业租赁收入，以下对酒店式

7、公寓作一分析：酒店式公寓的概念始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的物业，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色传统的酒店，除提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，其最大特点是要比传统酒店多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士青睐。酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于，这种物业可将每个单元出售给个体买房者，拥有产权的业主可自住或委托酒店物业管理公司统一出租

8、经营，因此从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。自1999 年随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8—10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多投资者的目光。◆定位依据一：新的投资观念，促进了酒店式公寓的发展2003 年一季度南宁城市居民人均可支配收入8796.24 元，在全国排名第13 位，在西部12省区中位居榜首，人均消费支出是6969.72元，排名第14位，在西部城市中位居第一，这足以说明了南宁人的生活质量，同时更表明南宁人完全有钱用于投资。