从新加坡组屋到北京共有产权房

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1、[Table_Summary]房地产供给侧改革研究之三：从新加坡组屋到北京共有产权房行业深度报告行业研究方正证券研究所证券研究报告房地产行业2017.09.12/推荐房地产首席分析师：[TABLE_ANALYSISINFO]夏磊投资要点：执业证书编号：S12205170400041.探索升级，北京推出共有产权房：2017年8月，北京推出共TEL:010-68584865有产权房，全面升级替代自住型商品房。（1）面向人群：支持E-mail：xialei@foundersc.com夹心层核心家庭，明确向“新北京人”供应房源不低于30%；（2）联系人

2、：黄什定价与确权：低于市价出售，但以销售价格占市价比重确定产TEL：权比例；（3）对比自住型商品房：产权确定方式灵活，更能保E-mail：huangshi@foundersc.com证公平；（4）对比经济适用房：去除收入和户籍限制，降低进实习生王菁菁有贡献入门槛；购房者只能享受部分产权增值，退出门槛更高。[Table_Author]2.政策影响：（1）分流销售：北京未来五年将推出100万套产重要数据：权类住宅，其中21.7%左右为共有产权房，预计提供1,953万[Table_Industry上市公司总家数Info]132平；经估算，北京市202

3、1年常住人口规模为2,299.6万人，人总股本(亿股)2577.13均住房面积为34.7平/人，五年内总需求为10,936.9万平；故销售收入(亿元)6260.57北京推出共有产权房将分流17.9%销售。（2）稳定房价：大量利润总额(亿元)1016.82刚需和改善需求，供不应求支撑北京房价高居不下，需求端的行业平均PE25.86限贷限购并不能根本解决问题，需要增加有效供给，匹配供需；共有产权房制度正是从供给端发力，增加产权类保障房供给，平均股价(元)10.80精准满足部分刚需，促进商品房市场稳定发展（供应有限，影响房价亦有限）；不同类型商品房所

4、受影响不同，小户型、刚需行业相对指数表现：型所受影响相对较大，大户型、高价位高端住宅所受影响较小。[TABLE_QUOTEINFO]18%800003.追溯前生，北京初探自住型商品房：2013年为抑制房价上涨、7000013%60000保障夹心层住房需求，北京推出自住型商品房。（1）主要特点：500008%打破户籍限制，强调居住功能；房价低于同地段、同品质商品400003%30000房30%；五年后可转让，需交增值额30%；（2）发展现状：项目-2%20000在各区域分布不均，开发商以国企为主；（3）主要不足：未完10000成交金额(百万)房地

5、产沪深300全实现产权共有，存在套利空间。相对自住型商品房，共有产-7%0权房在产权确定、退出机制等全方位升级。2016/92017/32017/62016/124.成功案例，新加坡组屋制度发展成熟：1960年，新加坡建立组屋制度，成立建屋发展局全面负责组屋建设。（1）政府主导数据来源：wind方正证券研究所模式：无偿划拨土地，支持组屋建设；中央公积金和住房贷款相关研究制度等渠道提供充足资金来源；政府完全垄断组屋销售，以低[《TABLE_REPORTINFO房地产供给侧改革研究之二：集体用地]价向中低收入核心家庭提供组屋；（2）经验借鉴：北京人

6、口规支持租赁，将如何改变行业格局？》20170901模和GDP水平与新加坡差别较大，难以完全依靠政府提供共有《房地产供给侧改革之一：住房租赁市场：产权房，房企将是主力；新加坡组屋供给充足，满足超80%市政策与未来》20170818场需求，有效控制房价，而北京共有产权房满足部分夹心层住《从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代》20170715房需求，有助房地产市场稳定发展。《将棚改进行到底——兼论棚改三个经济5.投资建议：利好承建保障房较多的北京国有龙头房企。有助意义》20170601于市场健康发展，减少政策和市场波动，改善市场环境。同时《为

7、什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法》增强资源获取能力：虽然共有产权房部分毛利较普通商品房更20170101低，但房企仍然能够快速回款，并通过配建的商品住房获取利《长效机制是新一轮地产周期的起点》润。推荐关注：北京城建（600266）、首开股份（600376）。20161217风险提示：政策推动不及预期请务必阅读最后特别声明与免责条款研究源于数据1研究创造价值[Table_Page]房地产行业-行业深度报告目录1探索升级：共有产权房........................................

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