万科集团调研考察报告

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房地产智库.comwww.home8848.com从万科得到的一些信息珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com内容ò万科产业化进程—张纪文分管产业化副总ò万科标杆研究—肖楠副总、原总建筑师ò万科土地增值税的应对—王文京分管财务副总ò万科新举措—王石、郁亮ò我的观察和看法珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科产业化进程ò视频：万科新里程建设过程原有工法新工法关键信息：ò内外装时间大大缩短内外装时间ò工程质量达2δò大规模研发中心ò新的小户型成果对中产阶结构时间级中的部分客户极有杀伤力珠峰高度8848第3页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com龙湖要关注并思考ò量大面广后，我们该如何保障品质？ò精装房后的效率战略如何保证？我们是否应组建团队进行专项研究？各地区公司应如何推进精装房？ò我们不做工业化，但我们该如何搭车工业化？ò我们有没有第三条路？珠峰高度8848第4页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科标杆研究万科用1年的时间在全国进行了20多家企业的78个目标楼盘（不一定是先进企业）的研究珠峰高度8848第5页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com标杆研究的出发点基于万科在业内的影响和品牌定势：ò万科产品线窄ò万科不擅长高端豪宅ò万科产品品质不太好ò万科不擅长城市中心区高层ò万科不擅长精装房ò万科不擅长大盘ò万科景观做得一般珠峰高度8848第6页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结1、深圳星河湾ò深圳星河湾做的第二代豪宅总图、户型的改进ò17米进深的三厅设计2、金地香蜜山ò金地香蜜山在总图上突破常规ò万科在同等容积率下会做多层，而金地做点式11层小高层珠峰高度8848第7页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结3、新世界广州楼盘ò用大天桥绿化连接城市中心小地块珠峰高度8848第8页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结4、香江地产翡翠绿洲森林半岛ò该楼盘0.7的容积率做高层豪宅，而不是做别墅解读高端客户从别墅回归珠峰高度8848第9页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结5、富力桃园ò1梯6户，99万平方米，1个单体，6个户型ò突破1梯6户品质不好的定势ò单一的单体解决了管理、采购、施工、销售的难度ò在大堂（9米挑高）、电梯厅（三部电梯）内装上做到豪华感ò卖性价比、大视野ò加大核心筒，并利用凹槽做到每户270°采光珠峰高度8848第10页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结6、都市兰亭（一个名不见经传的小楼盘）ò在高层中用粤式连廊和庭院，使人在其中活动时，无法看到高层，并忘了高层高层庭院连廊珠峰高度8848第11页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结7、中海香蜜湖1号（豪宅学习）ò在大堂、电梯厅、服务的设计上独到的见解ò装修细部、豪华的见解ò标识进入电梯电梯等候厅等候厅信服务厅报厅珠峰高度8848第12页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结8、龙湖ò万科发现龙湖很值得研究，这是一个非常精细化的公司，将是今年的一个研究重点ò龙湖景观做得很漂亮，而且成本控制得很好ò龙湖人均劳动生产率很高（今年研究重点）珠峰高度8848第13页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结8、龙湖ò万科发现龙湖在景观上有很多具体指标的控制内容龙湖万科软景：硬景80:20灌木：草坪5:95景观单方造价………珠峰高度8848第14页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调查后的标杆楼盘总结万科对龙湖景观的部分总结ò龙湖内部也许有一套控制景观的方法，做得很细，如：灌木该种在那里，如何解决高空抛物等，龙湖有很多很聪明做法行道树乔木楼宇楼宇灌木道路珠峰高度8848第15页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科调研结论举例景观龙湖100中海富力大盘50产品品质0精装房中心区高层豪宅珠峰高度8848第16页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科标杆背后的深入挖掘ò万科的标杆学习并没有在专业技术层面停止，而且还进一步深入到与之相关的制度和流程层面挖掘ò如：将万科十七英里与中海香蜜湖进行对比ò由中海与万科的导示差异发现：中海的导示由开发环节负责，而万科则在交房后由物业完成，所以必须改进流程珠峰高度8848第17页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科学习成果的应用ò都市兰亭的规划理念用于深圳珠海宾馆片区的改造ò富力桃园的规划开发理念用于一批项目ò…珠峰高度8848第18页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com龙湖要关注并思考ò我们看盘有这样力透四重（产品、核心能力、制度与流程、客户趋势）的能力吗？我们应如何解决业务解读的深度？ò我们应该在哪一个层面系统地组织向国内标杆企业、竞争对手以及优秀楼盘学习？ò收集回来的资料应如何分享，如何落实在项目上，以及落实在制度、流程、指引、模版上？珠峰高度8848第19页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com土地增值税的应对60%实际收益率普通住宅非普通住宅50%40%30%营业税：5.5%三项费率：10%20%开发成本比率：？%10%无效低效0%20%34.70%47.50%70%100%增值比例珠峰高度8848第20页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com龙湖要关注并思考ò我们应如何加快和加深政策的解读？ò我们应如何在集团层面将政策的解读落实到业务操作层面的改进与应对？珠峰高度8848第21页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com万科新举措ò高管人员培养国际化—七名高管分批送往美国进修ò融资渠道的运用—07年通过银行、可转债、基金等实现180亿融资ò战略目标提前实现—2011-2012突破千亿销售额，原计划为2015年珠峰高度8848第22页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com云南俊发地产发展历程ò云南俊发房地产股份有限公司于1998年成立，先后开发了水晶俊园、世纪俊园、时光俊园等项目，现已成为云南领先开发企业销售收入30302520亿元151010530200520062007珠峰高度8848第23页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com龙湖要关注并思考ò在前有标杆、后有追兵的情况下，我们应如何强化危机意识，实现快速稳健的发展？ò我们应在哪些方面发展国际化，运用全球资源决胜中国市场？珠峰高度8848第24页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com感谢聆听感谢聆听欢迎指正欢迎指正珠峰高度8848第25页@九舍会+QQ4008408848下载›