《中国的房地产市场》PPT课件

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1、中国当前的房地产市场《房地产金融》第一讲经济学院刘万2009年大城市房价涨势我国的房地产是否有泡沫？1、房价收入比当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华

2、等国际性大城市。2008年美国全国居民年人均收入为3.76万美元，而中国城镇居民年人均收入为2300美元，前者为后者16.3倍。而美国的住房单价折合人民币为6800元/平米。资料来源：http://www.cfi.net.cn/p20091127000970.html《上海证券报》2009/11/11，6版）商品房价格（元/平米）城镇居民年人均收入年收入可购买面积夫妻年收入80平米房价套房价与家庭年收入比1991786.21700.62.16340162895181992994.72026.62.0340537957220

3、19931291.52577.41.9951551033172019941408.63496.22.4869921126911619951590.942832.6985661272691519961806.44838.92.6796781445121519971997.25160.32.58103211597731519982062.65425.12.63108501650061519992052.658542.85117081642081420002111.662802.97125601689291320012169.7

4、6859.63.16137191735781320022250.27702.83.42154061800141220032359.58472.23.59169441887601120042713.99421.63.47188432171131220053167.7104933.31209862534131220063366.811759.53.49235192693431120073863.913785.83.56275723091121120083650.0157814.3231562291997920094694.71

5、77123.7735424375572.211我国的房价相对收入上涨过快吗？居民年收入与房价环比增长率（%）思考1：房价收入比高是否就意味着一定有房地产泡沫？房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要标准……如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断在房地产市场投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成份急剧增加。徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006，第66页.思考2：居民是否具有需求能力？我们以备受争议的2009年为例，该年我国年人均

6、收入为17712元，房价为4695元/平米。根据公式计算：房价首付比例首付款按揭总额长期贷款利率（8折）年供年供/夫妻年收入（%）贷款20年80平米3755720.275114.43004580.04923897.467.53755720.31126722629000.04920910.259.03755720.41502292253430.0491792350.6贷款30年80平米3755720.275114.43004580.04919314.154.53755720.31126722629000.04916899.

7、847.73755720.41502292253430.04914485.640.9贷款30年70平米3520990.270419.82816790.0491810751.13520990.31056302464690.04915843.644.73520990.41408402112590.04913580.238.32、价格租金比当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。这类似于股票市场的市盈率（=股价/红利），那么价格租金比=房价/租金。这也是衡量房地产价格

8、是否超出真实需求的一个最简单指标，通过动态比较，可以用于评价房地产市场是否存在泡沫。近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机