《不动产证券化条例》PPT课件

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1、不動產證券化條例相關子法草案說明普華商務法律事務所蔡朝安律師E-mail:Eric.Tsai@mail.pwcglobal.com.tw1不動產證券化條例相關子法草案說明提綱一、前言1.立法進程2.法律架構說明3.信託公會被授權範圍二、信託業辦理不動產投資信託暨不動產資產信託受益證券之行銷、訂約、資訊揭露及風險管理應行注意事項(草案)1.法源2.法規適用順序3.規範精神4.內容架構5.規範內容6.實務問題2不動產證券化條例相關子法說明提綱三、信託業務辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內部控制與稽核制度應行注意事項(草案)1.法源2.相關規範

2、3.法規適用順序4.規範精神5.規範內容四、不動產資產信託定型化契約範本(草案)1.基本原則2.條文說明3.實務問題3不動產證券化條例相關子法說明提綱五、受託機構募集不動產投資信託基金定型化契約範本(草案)1.基本原則2.條文說明3.實務說明4一、前言立法進程92年7月9日不動產證券化條例三讀通過92年7月25日財政部證券暨期貨管理委員會公告「受託機構募集發行不動產投資信託或不動產資產信託受益證券公開說明書應行記載事項準則」草案92年8月27日財政部公告「不動產證券化條例施行細則」草案5一、前言立法進程92年9月2日台財融(四)字第0924000

3、790號發布「不動產投資信託基金運用於現金等之最低比率」92年9月3日台財融(四)字第0924000778號釋示不動產證券化條例第四條第二項及第四十四條有關受託機構須符合之信用評等等級規定92年9月8日台財融(四)字第0924000793號公告「受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法」草案92年9月19日台財融(四)字第0924000779號發布「不動產投資信託基金投資於有價證券之比率及上限」6一、前言立法進程92年9月24日台財融(四)字第0924000857號發布「受託機構私募不動產投資信託或資產信託受益證券投資說明書應行記

4、載事項準則」7一、前言2.法律架構說明(1)不動產資產信託a.定義：不動產資產證券化條例(以下稱本條例)第四條第一項第四款：「依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。」8不動產資產信託流程圖信用增強或評等機構信託監察人受益人會議會計師/專業估價者/承銷商/律師主管機關不動產管理機構委託人(不動產業主)受託機構(信託業)投資人投資人上市(櫃)買賣2.主管機關核准或申報

5、生效1.申請募集或私募受益證券3.訂定契約及不動產信託移轉9.收取不動產受益7.給付出售受益證券價款10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人5.收取價款6.發行受益證券4.信用增強或信用評等11.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟證券市場8.委任管理不動產9一、前言b.不動產或地上權信託之財產‧委託人所信託移轉之財產，以已具穩定收入之不動產或地上權為原則（本條例第三十條第一項準用第十七條第一項第一款及第二款規定)--本條例第一條固揭櫫本條例制定之目的係為有效開發利用不動產，但經立法協商結果，排除開發型信託。--附抵押權之債權如作

6、為證券化之標的，係屬金融資產證券化之範疇，而非本條例規範之對象。--信託財產上抵押權之處理原則(本條例第三十條第二項)。10一、前言‧附隨問題：在委託人與受託人簽訂契約之前，受託機構為信託事項所支付之費用其處理方式--另行附加金錢信託(信託業法第十六條)--透過信託契約約定逕以費用墊付方式處理c.商事信託之定位‧營業性(本條例第四條第二、三項)：受託人以信託業為限，除本條例及信託法外，尚需受金融法規之規範。11一、前言：相關法令--信託業法--僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業相關法規--銀行法‧商業屬性：重視金融市場之實際狀況及投資

7、人需求，植基民事信託之法理未必全然適用。例如，具備商業屬性之信託，其受益人取得受益權多為有償取得，與民事信託中受益權之取得係為無償(他益)或信託財產之替代物(自益)情形，不盡相同。12一、前言例如，商業屬性之信託重視投資大眾之利益，信託財產上如有擔保物權之情形時，須限制物權人權利之行使(本條例第三十條第二項)。例如，商業屬性之信託考量信託財產之穩定性，就保護委託人之債權人有關機制，採取與民事信託不盡相同之作法(本條例第三十條第三項及信託法第六條)：在租稅誘因方面，本條例第五章(四十九條至五十三條之規定)關於稅惠課稅之規定，優先於所得稅法、證券交易稅

8、條例及土地稅法之適用。13一、前言‧受益權大眾化：證券交易法之補充適用(本條例第五條及證交法第六條)。：投資人保障之必要(