不动产证券化的民法原理

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1、不动产证券化的民法原理关涛樊静烟台大学法学院【摘要】不动产证券化主要是指住房抵押贷款的证券化，发达国家对此已有成功的实践，在我国也有非常重要的现实意义。本文在分析发达国家不动产证券化的基础上提出，住房抵押贷款证券化的民法原理主要表现在三种合同关系中：一是住房抵押贷款债权的转让合同；二是证券买卖合同；三是证券投资信托合同。【关键词】不动产抵押贷款证券OntheCivilLawPrinciplesofTransformingRealEstateIntoStock【英文摘要】Mortgagebackedsecuritiesi

2、sveryimportantinourcountry．Accordingtocivillaw，thestructureofMBSincludethreerelationshipsofcontract：transferofcreditor’sright，securitiesexchangeandtrustofinvestmentinsecurities．一、不动产证券化的功能　土地短缺问题，与其说是绝对量不足，倒不如说是未被有效利用。在土地的充分利用方面，土地所有权人未必具有资金筹措能力、技术开发能力和开发后的经营能力。

3、土地出卖后，买主可能会充分地利用土地，但由于土地具有作为资产的优越性，所以土地所有权人一般不愿意出卖土地。在这种情况下，充分利用土地的思路只能是在保留所有权的前提下如何高效地利用土地，也就是说，土地所有权和利用权的分离是必要的，而这种分离最古老的方式就是土地出租。由于对租地权的过分保护，土地出租与转移土地所有权在经济利益方面的差异几乎等于零，所以土地出租对于土地所有权人未必有多大魅力。因此，有些发达国家希望通过不动产证券化来实现对土地经济价值的充分挖掘，并已进行了许多成功的实践。对于人多地少的我国来说，不动产证券化更具

4、有现实意义。　不动产证券化是指将由不动产能够得到的收益作为担保来发行有价证券。在德国民法理论中早有权利证券化的说法，此所谓证券即指有价证券。有价证券的名称在德国旧商法中已经开始使用，其定义是“表彰财产权的证券”，权利的行使或处分必须是证券的占有和转移。美国在不动产证券化方面已有许多成功的实践，而且有逐步成为金融改革中心内容之一的趋势。属于大陆法系的日本近年来也在借鉴美国经验的基础上进行了不动产证券化的实践。　在我国，住宅抵押贷款证券化更具有非常重要的意义。目前我国住宅产业化发展面临的高房价与低收入的矛盾，严重制约了我国

5、居民的房屋购买力。政府虽然采取各种手段降低房价，但由于价值规律的制约，幅度不会太大。就发行住宅抵押贷款的商业银行而言，不良债权的增加，以及住宅抵押贷款作为一种长期贷款影响了银行资产的流动性，因此客观上限制了住宅抵押贷款的规模，从而无法满足住宅市场的需要。解决这一发展瓶颈问题的有效手段之一就是住宅抵押贷款的证券化。发放住宅贷款的银行为了提高资产流动性和回避风险，可将其拥有的住宅抵押贷款债权售出或者转化为不动产债券。在美国、日本等发达国家，购买这种抵押贷款债权的机构可称为“特殊目的公司”（specialpurposeVeh

6、icle，SPV）。特殊目的公司购买贷款银行的抵押债权以后通常不是直接向投资者出售，而是以受让的债权为担保发行债券，进行再融资。这种特殊目的公司作为中介机构不能直接发放抵押贷款，但它通过发行大量的债券（MortgageBackedSecurities，MBs），使这些资金能够方便地进入房地产市场，从而可以为房地产市场提供长期、稳定的资金来源。在美国，购买这种抵押证券（MBS）的主要是投资性金融中介机构（FinancialIntermediaries），它是区别于自然人投资者的机构投资人（InstitutionalInv

7、estor），在我国台湾地区又称为证券投资信托公司，它通过发行受益凭证募集证券投资信托基金，运用证券投资信托基金从事证券投资，在发达国家的不动产证券化中起着关键性作用。[1]　二、美国的不动产证券化　住房抵押贷款证券化是美国不动产证券化的主要发展趋势。在美国，住房抵押证券（MBS）一般都是由国有公司或者由政府担保的公司发行的一种固定收益证券，但不属于政府债券，有人称之为AgencySecurity。其优点是：债券由国家的信用担保，几乎没有风险；既有政府担保，又不依赖财政而独立发行，收益一般高于政府债券；经营方式灵活，具

8、有高度的流动性。　美国住房抵押贷款证券（MBS）中最基本的是抵押权转手证券（Pass—Though），其他种类的MBS都是在转手证券基础上的创新。MBS不同于一般的固定收益证券，MBS的债务人不是一个确定的主体，更不是其发行者，而是众多的住房抵押贷款的借款人。它既不属于银行发行的金融债券，也不属于公司发行的公司债券。一般固定收益证