中房信2010年5月10日武汉中北路项目定位建议报告

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1、NLT上传中北路项目定位建议报告武汉2010年5月10号关于项目发展方向的思考项目属性分析项目资源分析市场环境分析地块条件分析项目可能的发展模式模式一模式二模式三模式比对分析项目的机会在哪里各发展模式下的先决条件123PART1项目属性的理解关键字：城市中心板块.快速发展区.连接二大商圈.，高容积率、小规模项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析PART1对本项目的直观理解区域理解之一：武昌区为湖北省政治、文化中心，城市发展速度极快，势头十足。概况：武昌区在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积81.22平方公里（含东湖水面32.8平方公里），总人口109万，

2、占全市的13.19%，其中非农业人口108万，占全市人口的20.40%政治：武昌是湖北省委、省政府所在地，100多个省直部门和中央在汉单位在武昌，是湖北省政治、文化中心。文化：区域有浓厚的文化、学术氛围，有武汉大学等13所高校，132所中小学校，中科院武汉分院等市级以上科研机构48所，专业科学技术人员近10万人，两院院士21位，是仅次于北京海淀区的著名智力密集区。发展：区域旧城改造进程极快，房地市场发展蓬勃；随着过江隧道的通车及地铁2号线的即将运营，区域交通将进一步舒畅；在外部交通上武昌火车站整改完毕、武汉火车站也开始运营，区域承外能力进一步增强；在近、后期规划上，将着重打造

3、为商务、金融中心，后期发展劲头十足。PART1对本项目的直观理解区域理解之二：本案位于武昌区中心板块，处于快速崛起期，区位优势及影响力越来越强，是未来武昌中心商务服务区之一。区位规划地图中南中北崛起速度快，各方面都有较好的发展，连接徐东和中南两大商圈，区位优势及影响力越来越强；中南中北为武昌城村改造重要区域，规划前景极好，且推进速度较快。以中南、徐东商圈为中心，核心辐射带近一走向中北进行扩展，形成未来武昌重点商务中心。PART1对本项目的直观理解区域理解之三–本案所在板块连接两大商圈，建设中的公司总部区已渐成形，将为区域带来大量高收入人群。目前区域开发重点集中在中南－洪山广场

4、周围，徐东商圈，并以这两大商圈为中心，逐步向中北路中端扩展。建设中的武昌公司总部核心区以洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，聚集金融、证券、文化、商贸、中介等企业。是未来重点高档写字楼群，形成武昌商务中心。中北路公司总部区中南商圈徐东商圈PART1对本项目的直观理解区域理解之四–区域交通快速发展提高了板块的通勤力，更进一步提高了区域与区域，区域与城际间的交通往来优势。区域内建成的城市立交高速通道，解决了重要路口，车辆拥堵问题。而建设施工中的城市轨道４号线一期工程（武昌火车站－武汉火车站），将于2010年完工，这将大幅提高区域内通勤状况。并且，更加提高了区域于城际间的交通往

5、来的优势。随着４号线全线贯通，沙湖大桥、东湖遂道、过江遂道交通立体化完备，将全面发挥区域的竞争优势。1、地铁四号线一期（2010年完工）2、过江隧道（完工）3、岳家嘴天桥（完工）4、沙湖大桥（2011年完工）5、东湖隧道（计划2010年底完工）PART1对本项目的直观理解区域理解之五–区域处于湖北政治文化中心，相关市政配套完善1２345678910２1345613245678910武汉市东湖中学武汉大学医学院武汉大学（东湖路校区）华中科技大学文华学院水果湖第一中学武汉大学附属小学武昌区东湖小学武汉科技大学湖北大学1２3456789水果湖第一小学10湖北省武警总医院1２湖北省中

6、医院3武昌武重医院湖北省第二医院45武汉大学中南医院6梨园医院中国建设银行民主路支行中国建设银行中国农业发展银行湖北省分行营业部中国银行楚天传媒支行中国工商银行招商银行水果湖支行中国银行中南路支行中国农业银行东湖支行中国工商银行4123招商银行5678910湖北省博物馆湖北省艺术錧湖北省政府项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析12判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常之大当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严

7、厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。13判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有