昆明市城中村改造及案例研究分析报告

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1、房地产代理行业研究专题报告昆明市城中村改造及案例研究分析（精简版）天方房地产顾问昆明分公司市场研究部杨洪529769528@QQ.COM2010年4月地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦2001室邮编：650021电话：0871--8090900Page1房地产代理行业研究专题报告第一部分绪论1.1研究方法本研究课题以城中村形成、特征以及改造必要性等作为全面了解城中村的基本角度，发掘其发展机理、改造模式，梳理和重构城中村改造涉及的经济、社会价值，预判未来城中村改造所带来趋势变化，以利于捕捉未来房地产市场发展趋势和机会。基本研究方法：定性分析和定量分析：以现象的基本

2、研究为基础，辅之以数理性分析。基本论点综述1、昆明城中村分布面广。昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，占地近8万亩，面积近20平方公里，建筑面积达5300多万平方米，仅常住人口就达76万余人。2、昆明城中村改造所释放出来的新增商品房供应将会对昆明未来二级市场形成强大冲击。保守估计，2008—2012年扣除回迁部分，昆明新建房屋建筑供应面积预计高达9584平方米。改造的前三年新增供应将会形成一种强大的势能，2012年以后将导致昆明新建商品房市场供需失衡。3、受城中村改造的影响，未来昆明市场内高层/小高层/超高层住宅的比例将会大幅增加，商业的供应体量

3、也会出现暴增。受国家政策影响，别墅等中高端产品的市场供应占有率空间将会被压缩，别墅、花园洋房等中高端产品将成为稀缺。4、昆明城中村拆迁的挤出需求使二三级市场在未来五年内出现分化。短期内，需求和资金主要流向二手房市场。不同于住宅市场，受投资渠道的影响，昆明城中村改造所释放的商业将会得到市场的持续消化。5、对于开发商而言，城中村改造项目运作主要面临三大难题：权属明晰（改造启动之前）、利益分割（拆迁启动之后）以及政策导向（市场运作之时）。项目前期最大的风险是资金投入巨大，后期可能面临没有实现销售利润最大化。地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦2001室邮编：650021

4、电话：0871--8090900Page2房地产代理行业研究专题报告第二部分昆明城中村改造基本情况简述2.1昆明待改造城中村分布状况2.1.1昆明城中村改造初步数据统计昆明市国土资源局最新的统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达5300多万平方米，仅常住人口就达76万余人。其中涉及改造名单登记在案的有288个城中村，涉及人口22万，总改造面积42000亩。（此数据不包括昆明国土资源局尚未调查的城中村）。表■昆明城中村改造分布及基本数据初步统计（有案可查）区域数量占地（亩）总建面总户数总人口平均容积户均

5、面积（个）（㎡）率（㎡）二环内666382608838014203344941.43429东市区347278391962511626320500.81337.14西市区659350.1357469215659432620.62228.3南市区899656.2882631623570702701.37347.47北市区349350.1354684112491394070.57284合计/0.96（不包括28842016.42595585477549219483325.182均值违规建筑）数据来源昆明国土资源局、昆明建设局、昆明四区城中村改造办公室；天方昆明公司整理

6、2.1.2昆明城中村改造总体基本情况目前，昆明主城四区在案城中村土地共79840.671亩，各区域情况分布如下：盘龙区：现有城中村67个，占地19182.24亩，涉及200784人；官渡区：现有城中村103个，占地30000亩，涉及22万人；五华区：现有城中村51个，占地9794亩，涉及15.3万人；西山区：现有城中村115个，占地20864.431亩，涉及247040人。第三部分城中村改造对昆明房地产市场发展的影响地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦2001室邮编：650021电话：0871--8090900Page3房地产代理行业研究专题报告3.1城中村改造对

7、昆明土地市场的影响随着城中村改造的加速，2009年开始昆明土地市场出现较为活跃的变化。自2008年3月份启动城中村改造到2010年3月，昆明土地共成交722.2138万平米。容积率按照平均2.5的标准计算，总体建筑面积供应体量预计将达到1748.75695万平米，总体平均楼面地价达到996.794元•平米。2008年11月，首块为居住用地性质的城中村凤凰新村19.935亩由俊发地产拍下，拉开了城中村土地交易的大幕。2008年11月—2010年3月，昆明城中村土地共成交1496.029亩，其中2008年成交1宗，2009年全年成交21宗，2010年第一季度合计成交

8、23宗，两年成交总体量共