房地产基金模式研究之嘉德置地

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1、北京贝塔咨询中心地产基金模式研究之嘉德置地篇摘要随着中国人均GDP的不断提高，消费能力增强，商业地产开始成为地产界的一个新领域受到重视，新鸿基的租售并举模式更成为内地地产企业效仿的榜样，近期REITS的酝酿推出吸引了更多地产企业进入以租金收益或运营收益为主的投资物业领域。从全球范围看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的地区经济模式背后，香港和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路，在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来

2、实现租售并举，而新加坡模式则更多借助REITS、私募基金等地产金融平台来完成租售并举，即，香港模式是重资产模式下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产模式下的外部资金平衡。两种模式各有优劣，香港模式下地产公司转型过程中的回报率低、风险大，但转型完成后企业抗风险能力提高；新加坡模式下地产公司转型过程中的回报率高、风险低，但转型完成后企业抗风险能力改变较少。对于内地企业，我们认为当前多数公司并不具备沿香港模式转型的基础，高波动的市场环境也增加了转型过程中的风险，因此，租售并举的转型需要借助地产金融平台。本文研究分析了嘉德置地的地产金融模

3、式，对于这一模式，嘉德集团将其定义为“轻资产”战略，它包括两部分，一是以费用收益模式替代资产收益模式，二是严格的资产剥离政策。但我们的研究显示，嘉德模式的真实核心是资产类型的分解与投资人的匹配。为了满足不同类型投资人的偏好，嘉德置地将投资物业按发展阶段分为培育期和成熟期，培育期的物业具有比开发物业更高的风险，相应资本升值的潜在回报空间也更大，更适合私募投资人的要求；而成熟期的物业收益率在7-10%之间，具有稳定的分红能力，适合保守的REITS投资人。在此基础上，嘉德进一步将1北京贝塔咨询中心私募基金和REITS按投资物业类型分为商用（

4、写字楼）物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金等；同时按区域经济特性细分为日本基金、中国基金、印度基金、马来西亚基金等。总之，以家族模式为特征的香港地产企业，在向商业地产的渗透中更强调财务保守下的内部现金流平衡；而新加坡模式下，则更强调通过物业类型、物业发展阶段的细分实现投资人的匹配，尽管两种模式在谨慎的策划下都能实现商业物业的发展渗透，但从资本市场反映看，地产基金的模式获得了更多投资人的青睐。2北京贝塔咨询中心目录1．嘉德置地传统模式的反思................................

5、12．轻资产战略的提出与基金模式的形成......................22．1轻资产战略的提出.........................................................................................22．2基金模式的形成.............................................................................................43．基金平台的拓展经验借鉴..........

6、......................73．1借助外部力量合作发起基金..........................................................................73．2私募基金与REITS的协调成长......................................................................83．2．1私募地产基金与REITS的同步推进..............................................

7、..........83．2．2私募地产基金与REITS的相互支持........................................................93．2．3集团公司在基金平台构建中的资产配置作用........................................113．3基金定位的细化与多基金渠道....................................................................123．3．1基金定位的细化................

8、.....................................................................123．3．2细分定位下更加清晰的战略布局....................