写字楼物业发展建议及物业管理

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写字楼物业发展建议的思考SALON7/16/2021 写字楼物业发展建议写作的困惑写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么？低成本高形象？高成本高形象？还是有其他的东西？为什么？写字楼的物业发展建议主要由几方面构成？电梯？空调？大堂？外立面？还是有其他的东西？发展战略物业发展建议市场分析经济产业分析发展商战略租售模式及项目定位2 写字楼主要租售模式全售全租租售结合先持有再销售盈利模式销售收入租金收入销售收入+租金收入租金收入+销售收入优点快速回笼资金调整公司的资产结构，提高公司的抗风险能力折中方式先获取一定租金，根据市场条件进行销售风险丧失销售更高价格的机会大量的沉淀资金，较高的财务成本，物业贬值折中方式无法尽快回现承受较大财务成本，物业的贬值，未来激烈的竞争适用条件需快速回现未来竞争激烈区域发展前景有限企业实力雄厚，资金充足，无回现压力区域发展前景好宏观经济持续向好未来前景存在较大不确定性现有租赁市场较好，未来前景较好，有较大上升空间3 写字楼价值构成体系——对于市场的价值，而不是本身的固化的价值KPI体系强制性视觉冲击——现代高档的外立面、豪华的大堂硬性指标软性指标功能化体系建筑指标：层高、景观便利停车优质的物业管理大型知名企业的入驻自身或周边的文化、历史内涵交通畅顺配套设施齐全……材料、设备高档齐全优越的商务、政务办公环境成本控制体系4 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线一般情况下，硬性指标价值是呈下降趋势的，影响其价值的变化因素主要是2方面：1设备、建材的绝对老化；2设备、建材的相对落后；时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+软性指标变动幅度可能很大，在其能正常使用的条件下，没有明显的上升或者下降的规律。其主要影响因素是城市发展、经济波动、产业转移等，同时，因为设备老化等问题，物业管理难度加大、费用上升。5 写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线由于硬性指标和软性指标的变化，销售性物业和租赁性物业对价值的取舍是不一样的；时间价值楼宇价值软性指标价值硬性指标价值=+销售期出租期销售性物业主要目标是加强前期价值的投入；出租性物业必须保证前期的投入对后期经营的影响。6 写字楼价值构成体系南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分)：主要客户为意大利菲亚特公司中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等纽约帝国大厦：1931年落成，通用汽车公司投资兴建，保持第一高度时间达42年之久。伴随着一个与克莱斯勒争夺世界第一高度的传奇故事。7 深圳发展银行大厦——租赁型写字楼8 如何控制写字楼租户的质量？发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类型和质量，主要手段有：控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户，中介渠道所占比例较小；深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力；适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约，同时交付2个月的保证金。写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客户很强的心理安全感和风水好的感觉；作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档次，防止低端客户进入。9 关于“飞标公司”“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发展银行的对外形象飞标公司是一家优质公司，也是优质客户但是，这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企业呢？？——按时交纳租金——积极参加各种活动并提供支持——非常支持物业管理公司10 大厦客户情况大厦现有42家租户，大厦的出租率在90％左右100－500平米的小客户占50％，500—1000平米的中等客户和1000平米以上的大客户分别占有的比例为25％从行业来看，60％租户为金融、保险行业（主要受深发展总行的影响），由于证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券公司从降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租户较为稳定在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办事处，人员较少，但实力雄厚大厦大客户联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等面积需求特征行业分布特征11 配套设施使用及物业管理情况配套设施深圳发展银行大厦配套设施相对齐全，包括食堂、会所、洗衣店、水厂、会议室、便利店，近期将引入南方航空公司的订票点配套设施的使用及盈利情况：会所亏损、食堂略亏，洗衣店、便利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室，为大楼租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全，由于全行经常召开视频会议，供不应求，对于食堂和会所来说，虽然有亏损，但对于提高写字楼的整体品质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。物业管理深发展银行大厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业，深圳市友银物业管理有限公司。除了一般的清洁、绿化等活动外，物业管理公司有一些其他的增值服务。例如，每年组织客户进行远程座谈（旅游），一对一的小活动（打篮球等），每个新年给租户赠送花篮，客户领导人过生日时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换，一些细微的活动使租户感到价值。12 发展银行大厦租户关注的问题及解决方法租户关注问题租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施来说比较喜欢大厦中现有的食堂。租户现有满意度都比较高，对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。物业公司的解决办法空调问题：深发展银行大厦采用的是中央空调，开放时间有限，以前无法分层控制，现在经过改装后可以分层控制，但仍然无法分户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业（与国外有时差）来说，空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够的问题较为突出，最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦车位，银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月，流动车位为600元/个/月。食堂问题：对于食堂的口味问题，众口难调，无法解决13 深圳发展银行大厦案例总结大型的企业集团的入住，对提高大厦的形象是非常有好处的，同时会带来产业的聚集。选择支付能力高的企业入住能降低租赁的风险，同时带来较为稳定的收益。外企或大型企业的办事处规模小，但是支付能力较强。顶级或者先进的机电设备的使用能够使写字楼维持良好的形象。而且对于高端客户来说，先进的设施是基本的要求。车位是影响写字楼的重要因素，在很紧张的情况下，可以牺牲内部员工的部分利益，首先满足租户的车位需求。食堂、会所、会议室等写字楼配套可完善写字楼功能，在部分亏损的情况下，从完善写字楼功能的角度出发，仍需要继续经营。对于需要加班的租户，分户式空调是非常必要的。14 发展银行大厦平面图发展银行大厦由澳洲设计师设计，造型新颖，呈阶梯状向上，香槟红的幕墙，内部平面布局合理，呈回字型空间，层高4米，中间没有柱位，宽敞、实用率高15 先进的3A系统，最先进的机电设备智能大厦、设备先进、采用3A系统，即楼宇自动化管理系统（BA）、办公自动化系统（OA）；通讯自动化系统（CA）大厦所有的机电设备都选用国际名牌楼宇自动化管理系统（BA）霍尼尔楼宇管理系统辛普森火灾报警系统派而保安监控系统办公自动化系统（OA）通讯自动化系统（CA）公共天线系统远端模块光纤入户通信网络系统，配有DDN节点机万点IBＤN布线系统，每层可提供300个接点16 高档装修材料、设备的选用电梯：17台新型OTIS高速电梯，其中一台为货梯，8台低层电梯，8台高层电梯大厦外墙采用世界流行的双层真空保温隔热幕墙卫生间设备均选用日本TOTO自控卫生洁具17 完善齐全的配套设施大厦配套：能容纳700多人就餐的现代化餐厅在大楼六层设有各种不同功能的大、中、多功能会议室在34层设有天元会所，提供中西餐服务地面和地下共有280个车位，解决客户停车难的问题18 南京银城大厦19 平面布局面积小标准约800平米，实用面积约500平米分割零碎面积1约145平面积2约65平米1220 写字楼物业发展建议部分内容21 写字楼物业发展建议相关要点——写字楼等级分类智慧型甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼每平米造价8000元以上5000元以上2800以上~5000元2800元以下外墙装修优质玻璃幕墙，铝合金，不锈钢，花岗岩等局部优质贵重材料普通外墙和门窗室内公共部分装修相当于四星级、五星级酒店装修，每平米不低于5000元相当于三星级酒店装修，每平米1000~2000普通材料，每平米1000元以下室外及绿化高档材料，精心设计和施工的环境设计局部高档材料一般材料停车位至少每150平米建筑面积设一个停车位每150~250平米一个车位每250平米以上设一个车位电梯等候时间<40秒40秒~1分30秒>1分30秒电力电力负荷100瓦/平米以上，负荷级别：一级60~100瓦/平米一级<60瓦/平米二级夜间艺术照明设计必须有可以有非必需通讯<1部电话/10平米一部电话/15平米1部电话/20平米控制楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统部分自动化非智能性擦窗机必须有必须有非必需给排水高层写字楼设消火栓、自动喷淋、中央热水供应无热水供应无热水供应空调集中空调（四管式），可同时供冷供热，温湿度自动调节集中空调（四管式），温湿度自动调节一般集中空调或分体式、窗式空调标准层面积1100平米22 写字楼物业发展建议相关要点——电梯电梯造价及用电量可占大厦总投资与总用电量的10%~12%电梯设计中，主要需要确定电梯的速度、分区、台数等美国日本德国国内高级国内一般租户较多12%~15%11%~15%15%~17%12~15%10%~12%一个单位专用15%~18%20%~25%20%~25%电梯高峰期5分钟内运客量提升高度电梯速度小于75米小于1.75m/s小于90米小于2.5m/s小于110米小于3m/s小于130米小于4m/s大于130米大于4m/s层数电梯速度2~61.5m/s7~112m/s12~162.5m/s17~213m/s22~263.5m/s27~314m/s32~364.5m/s37~415m/s……电梯提升高度与电梯速度楼层数与电梯速度23 写字楼物业发展建议相关要点——电梯电梯台数的确定验算：5分钟内上班人数占所有人数的比例：12.5%~25%电梯额定人数xr60s~120s30s~60s24 写字楼物业发展建议相关要点——空调优点缺点适用分体式空调式样多；占地小；噪声低；使用灵活，安装检修方便；空调房间之间无风道相通，有利于防火、防毒和隔音气流不均匀；温控精度低；新风较难送入室内，室内空气不新鲜；影响外立面效果，使用百叶又影响使用效果；室内机影响室内装饰住宅、小型办公场所大型中央空调房间内温度分布均匀；不占用房间内的使用面积，能和装修较好的配合；室内噪音低；外立面政界、美观占用设备层，增加公用设施和土建投资；风道断面尺寸较大，占用空间大；需要配备专门的维修、操作人员；各个房间空调一开俱开，造成使用不便和能源浪费；用电计量计费困难，容易造成纠纷。大型商场、写字楼户式中央空调能引入新风系统；房内冷热更均匀；节能；用电分户脊梁，计费准确；很好维护室内外装修风格初始投资大；安装、维修技术要求高各种别墅、各类区域分割式办公建筑以及较小建筑面积的办公场所25 写字楼物业发展建议相关要点——交通量、停车位办公建筑的交通量构成主要分为4部分对大多数办公建筑来说，上下班交通量构成其对外交通流动量的峰值，而上下班交通量取决于办公建筑内的从业人数一般情况下，大公司多、公司总数少的办公建筑上下班交通持续时间较短，交通量峰值高；小公司多，公司总数夺得的办公建筑上下班交通持续时间较长，交通量峰值较低。办公建筑停车量峰值可达0.4~3辆/100平米，可见，规划是按照峰值下限值确定的，当具体情况发生变化时应当增加车位。办公建筑对外交通办公建筑内公司用车访客用车公司员工用车大楼物业管理自身国内外部分城市中心建设项目的停车场指标推荐值0.33100平米深圳市中心0.61100平米北京CBD0.75~3设计车位车位数=1000平方英尺（93.9平米）参照指标东京都市中心美国大城市CBD地区高级多功能单用途美国14~1911~149~12加拿大14~1911~149~12日本5~12德国7~11中国8~10办公楼每人所需净面积26 写字楼物业发展建议相关要点——影响停车位需求、供应的主要因素停车量需求车位租金/售价车位周转频率楼宇各项功能配比公司性质公司档次、规模人数及人均私车拥有量周边公共交通情况周边停车场供应停车量供应需求量地方性规划指标成本部分办公建筑人均建筑面积（平米/人）日本部分办公楼德国部分办公楼香港中银大厦深圳国贸大厦11.312.5~18.5179.6停车场车位数直接决定写字楼盈利性、适用性，产生的租金收益甚至可以超过写字楼部分的租金收入停车位可以通过查规范、做市场调查，并结合经验数据来确定27 写字楼物业发展建议相关要点——幕墙及地面主要装饰分类玻璃幕墙的玻璃种类较多，双层玻璃造价高于一般单层玻璃约一倍一般来说，外墙面、地面造价与材料、施工工艺关系最大，所以如果采用不必要的高档材料和复杂的结构会大大提高建造成本受项目所在地人机料成本影响，工程造价波动较大幕墙主要材料及造价地面装饰主要材料及造价28 写字楼物业发展建议相关要点——平面布局写字楼被服务空间占总体空间的比例约为60%~70%增加被服务空间（“肉”），减少服务空间（“骨”），提高使用面积：做好高度与标准层面积之比、压缩设备房空间、合理布线、去掉不合理的柱网，尽量使标准层平面方正、规整，减少不必要的转角、走道空间（整层出租）合理处理高层建筑的“胖”和“瘦”：采光面积一定情况下，进深越大，则自然采光越差、消防要求越高，并且小企业租用可能性越小；进深过小也将使大公司入驻可能性减小进深进深29 写字楼物业发展建议相关要点——5A智能系统子系统智能系统子系统楼宇自动化系统（BA）冷热源系统办公自动化系统（OA）计算机网络系统空调系统会议中心系统变配电系统门厅多媒体查询系统照明系统物业管理计算机系统给排水系统安保自动化系统（SA）监视电视系统电梯管理系统通道控制系统停车库系统防盗报警系统消防自动化系统（FA）火灾报警系统巡更系统防排烟监控系统通讯自动化系统（CA）双向电视电话会议系统自动喷淋共用天线电视系统应急照明公共广播系统专用通讯设备数字式用户交换机系统紧急广播楼内移动电话系统消防监控综合布线系统30 写字楼物业发展建议相关要点——打造健康、舒适、节能的高层写字楼一座舒适、健康、节能的办公楼应考虑的因素室内空气质量和自然通风：尤其在迎风面与背风面开窗，新风系统噪声：选址、窗与墙的隔音性能视野和自然光：朝向布置、开窗面积私密性与开放空间：合理布置办公内部空间、公共休闲空间，注意公共休闲空间的通风采光震动和摇晃：结构刚度符合舒适度要求，钢结构建筑尤其要注意空调：分户供应冷气、暖气的空调系统一种新的办公空间布置的方式：办公单元可自行控制温度、空气、声和光，每位办公人员的工作单元可形成一个温度、空气、声音、光线都自由控制的小天地（日本UMEDA中心设计了4000个3.2×3.2×2.6的单元）节能：选用合适的空调、照明系统、外立面材料构造31 楼宇经济（税源经济）——低成本、高额、稳定的税收＋其他综合优势政府主要的财政收入来自卖地和税收，城市土地资源有限，税收就成为了政府财政收入的主要来源楼宇经济可以为政府带来高额、稳定收入，包括高额土地出让金、稳定的税收；另外还具有有利于城市经济发展、提高城市形象、有利于土地集约化使用等综合优势；部分城市的经济转型也需要大量修建写字楼楼宇经济对政府成本很小，只需要出让很小面积的土地，而建设、销售机器过程中的风险都由开发商、租户承担楼宇经济利润＝楼宇经济收入－楼宇经济成本开发商税收（一次性）＋写字楼内部租户税收（持续性）＋促进地方经济＋提高城市形象＋有利于土地集约化使用交通压力＋城市环境+管理成本1万2万3万4万5万地区性金融贸易中心城市0.20.30.50.71一般性大中城市（工业贸易并重）0.10.20.350.50.8人均GDP城市类别城市人均办公楼面积推荐值（平米）32