上海市场月报调查分析报告

《上海市场月报调查分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、1同策观点——改善投资需求“最后的疯狂”推动百城房价连涨18个月根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有10个，较上月减少2个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上（含1%

2、）的有28个，较上月减少1个。房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征从数据表现来看，尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但是，2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。但是，从同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。从导致这个市场结果的原因来看，一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收

3、紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，但是，在政策未落地前，导致在2013年11月改善需求、部分投资需求“最后的疯狂”行情出现，最终整个市场成交均价仍然表现相对较高，结构性的带动全国百城房价上涨。从以上分析结果来看，2013年11月百城住宅房价涨幅较快的仍是少数热点城市。当前来看，不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充

4、足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北2京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。各地政策频发，全国房价连续第18个月上涨的四大原因2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/

5、平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。各地政策频发，全国房价仍然连续第18个月上涨，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要可分为四方面：第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2013年11月改善需求“最后的疯狂”行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。从政策执行的角度来讲，二套房贷首付比例提高提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶

6、段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市，因此，从这个角度来看，改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。以上海市商品住宅市场成交量价为例，2013年11月“沪七条”出台之后，由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量则已达1183万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，今年改善需求的释放已经让市场

7、成交量达到阶段性的高峰。第二、今年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。第三、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的

8、一3二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。中指系统数据显示，中指数据显示，2013年11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1