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时间:2019-05-13
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1、1同策观点——改善投资需求“最后的疯狂”推动百城房价连涨18个月根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今年以来最低水平,其中69个城市环比上涨,31个城市环比下跌。与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加7个,其中跌幅在1%以上的有10个,较上月减少2个;本月环比上涨的城市比上月减少6个,其中涨幅在1%以上(含1%
2、)的有28个,较上月减少1个。房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征从数据表现来看,尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,但是,2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今年以来最低水平,其中69个城市环比上涨,31个城市环比下跌。这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。但是,从同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%,涨幅比上月扩大0.30个百分点。从导致这个市场结果的原因来看,一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收
3、紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策,但是,在政策未落地前,导致在2013年11月改善需求、部分投资需求“最后的疯狂”行情出现,最终整个市场成交均价仍然表现相对较高,结构性的带动全国百城房价上涨。从以上分析结果来看,2013年11月百城住宅房价涨幅较快的仍是少数热点城市。当前来看,不同城市市场之间出现“分化”,同时,也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充
4、足,尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施,而北2京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策,合理调节市场需求结构,以完成年度房价控制目标。总体来讲,不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使总体市场回归合理。各地政策频发,全国房价连续第18个月上涨的四大原因2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/
5、平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。各地政策频发,全国房价仍然连续第18个月上涨,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要可分为四方面:第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策,在政策未落地前,改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市,导致在2013年11月改善需求“最后的疯狂”行情出现,整个市场成交均价仍然表现相对较高。从政策执行的角度来讲,二套房贷首付比例提高提高之后,大多数城市并没有立即执行,而是给予市场一个缓冲期,那么,在这样的市场阶
6、段,改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市,因此,从这个角度来看,改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。以上海市商品住宅市场成交量价为例,2013年11月“沪七条”出台之后,由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%,但是仍然在128万平方米相对高位水平,成交均价则高达25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量则已达1183万平方米,已经超过自2010年以来任何一年的成交量,仅次于2009年的1763.6万平方米,今年改善需求的释放已经让市场
7、成交量达到阶段性的高峰。第二、今年以来市场基本面总体逐渐开始好转,基本面好转势必会带动成交量的上升,随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发,但是,短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此,对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机,采取“少量多批”、“封盘”等营销手段,逆势推动“日光盘”、涨价的现象的上演,这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显,总体上助推重点城市量价齐升。第三、品牌房企资金面已不太紧张,2013年开始积极跑量拿地换仓,其重点布局的
8、一3二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨,结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。中指系统数据显示,中指数据显示,2013年11月十大城市住宅均价为18748元/平方米,环比上涨1.16%,比上月缩小0.79个百分点。具体来看,上海上涨1
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