万科世纪金源量贩式模式分析

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1、大盘量贩商世纪金源产品部2009年9月•世纪金源业绩状况和公司背景•世纪金源量贩式模式分析和判断•对万科的启示销售面积最大：世纪金源09年上半年在贵阳、长沙、合肥仅有的三个在售项目分列全国项目销售面积榜的前三名，其中销量最大的贵阳世纪城半年销售面积达118万㎡数据来源：克尔瑞1、世纪金源上半年三个项目的总销售面积达206万㎡，超过销量TOP10排行榜里的其余七个项目的总和近54万㎡；2、世纪金源上半年总体销售面积比碧桂园超出近50万㎡；3、世纪金源上半年整体销售金额达68.9亿元，在全国TOP20中排

2、行第14名4、世纪金源产品以高层产品为主，与碧桂园以别墅为主的模式明显不同数据来源：克尔瑞公司战略：——专注大盘开发的战略“城市运营商，大盘时代领跑者”口号为“我们造城”核心价值观：——定位中低端客户“诚信创业、造福社会”，专注于为民盖房公司背景：综合实力雄厚，拥有70多家子公司，12家五星级大饭店，6家大型购物中心，有丰富的酒店和大型商业的运作经验房地产开发主营业务架构星级大饭店大型购物中心世纪金源房地产业务规模化已经成型，现已售商品房面积将近2000万㎡，包括商业配套在内的总开发面积达3500

3、万㎡总规划建面投资额度项目开发状态（万㎡）（亿）北京世纪城370170售完昆明世纪城480100售完长沙湘江世纪城400168在售贵阳世纪城600130在售合肥滨湖世纪城480158在售重庆世纪城887160建设中南京浦口项目1300400筹建中腾冲旅游地产230——建设中（别墅）——数据来源克尔瑞《09年上半年全国市场分析》•世纪金源业绩状况和公司背景•世纪金源量贩式模式分析和判断•对万科的启示通过低价、2-3年短周期的量贩式的开发模式，响应政府开发新区的战略，树立城市运营商的品牌获得政府的信赖，进

4、而在新城市通过协议合作获得大面积低价地块，以此模式不断滚动获得新城市政府的信赖量贩式开发模式：获取大面积、低价地块投资规模大；批量开发周期短；量低价批量销售；快速、批量开发贩大型商业配套建造和运营能力强式大面积配套并行开发；响应政府开发新区的战略：模政府配合提供大配套开发周期3年内，帮助当地政府在式任期内取得政绩；不追求土地溢价，低价销售引入大量迁移人口，拉动新区发展大型商业配套改造土地属性，提升土地价值1世纪金源选址策略：选择有经济实力支撑、政府有控制力的二线省府城市，率先进入政府规划

5、的新开发区，获取大面积、低价的土地和政府的优惠支持•超大面积土地•城市新开发区项目占地（万㎡）投资额（亿）北京世纪城146170昆明世纪城245100长沙世纪城100168贵阳世纪城336130合肥世纪城167158重庆世纪城436160南京浦口项目599400•地方政府支持地价优惠：合肥滨湖世纪城占地167万㎡，地价1651元/㎡，一年后，同片区最新地价3288元/㎡规划放松：贵阳世纪城、合肥滨湖城和政府谈判后可免受90/70影响配套支持：合肥滨湖世纪城和政府谈判后，政府引入合肥一中等合肥最好

6、的教育配套、医院配套和交通配套2开发策略：快速大批量开发，每项目年均开发面积平均达210万㎡；大面积配套并行开发，均在整体住宅项目交付前完成开发快速大批量集中开发项目开工时间段完工时间开发面积年均供应面积北京世纪城1999年5月—2001年12月31个月370万㎡144万㎡昆明世纪城2005年4月—2007年5月23个月480万㎡250万㎡贵阳世纪城2007年10月—2009年6月20个月280万㎡168万㎡合肥世纪城2007年11月—2009年5月17个月410万㎡290万㎡——数据来源搜房网大

7、面积配套并行开发，入伙即交付使用合肥滨湖城：2007年11月，配套与住宅并行开工2009年9月，第一期入伙，小学开学交付使用；2009年6月，购物中心主体结构全部封顶；2010年春节，购物中心开业3产品策略：产品施工高标准化，大间距板楼、围合式布局、户户朝南，并注重打造关键细节如设观光电梯等1、规划：大间距板楼+围合式布局大楼间距，板楼设计,南北座向围合式分布，中间高、两边低人车分流大型组图绿地和中央景观采用短肢剪力墙结构“房子采光、通风都非常好，前后楼隔得也够远，真的不错！”2、产品设计：

8、户户朝南+观光电梯户户朝阳入户花园设计观光电梯观光电梯：“没想到这种价格的房子还带观光电梯！”4配套策略：以超大型社区作为消费支持，自建大型综合体商业配套；并争取到政府高品质的交通、教育和医疗配套的支持大型购mall配五星级项目总建面总户数学校商业街医院写字楼物中心套比例酒店贵阳世纪城600万㎡4万户40万㎡7%√√√√√最大医院合肥世纪城480万㎡2.4万户55万㎡11%√名校√√长沙世纪城400万㎡2万户20万㎡9%√名校√√利用大型商业配套实