上海自贸区对物业市场的影响

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1、世邦魏理仕中国市场观点www.cbre.com/research2013年10月上海自贸区对物业市场的影响:需求和区位的跃阶提升-扩大服务业开放是上海自贸区的重要内容，重点发展包括金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务以及社会服务在内的六大现代化服务业领域。世邦魏理仕认为，上述重点领域的发展将对写字楼、工业地产、商铺等物业形成不同程度的直接利好。据世邦魏理仕的观察研究，上海自贸区的设立短期内对区内及周边板块各种类陈仲伟，型的物业已经形成或大或小的积极影响。其中区内写字楼市场反应最为强烈，呈供不特许金融分析师应求

2、，租金售价齐涨之势。执行董事世邦魏理仕研究部中国区主管-上海自贸区带来的贸易便利化以及在航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级料电话:+862124011369邮箱:frank.chen@cbre.com.cn将在长期内推动区内优质物流仓储设施需求的增长；而扩容后的洋山保税港区因其目前较低的土地和物业价格、更丰富的可开发土地资源以及在港口吞吐量日益增长的份额和巨大发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。-世邦魏理仕认为，凭借其在行政、金融、交通、区域成熟度和配套等各方面的优势，外高桥有望迎来跃迁式发展，成为自贸区

3、内未来的CBD，而该区域写字楼租金存在长期上涨的动力。区内目前少量老旧的写字楼设施从数量和质量上均无法满足扩大服务业开放后膨胀、升级的办公需求，因而对可开发土地的重新规划以及老旧项目的改造谢晨董事将成为必然选择。世邦魏理仕研究部电话:+862124011318邮箱:sam.xie@cbre.com.cn-与此同时，自贸区周边的住宅成交量和价格亦在九月后明显上涨。自贸区的启动将大幅提升周边住宅板块的区位，临港新城板块与其他上海郊区新城房价的差距将逐步收窄，而森兰国际社区作为自贸区周边目前唯一中高端住宅区的地位将进一步巩固。

4、-自贸区的产业升级所带来的大量高端服务业人群以及在文化娱乐领域的开放措施将促使区内目前少量、中低端的商业配套进行适当的扩容和升级；而自贸区对周边辐射区域的区位提升和人口导入作用则将推动区外综合型零售物业的发展。-从全市范围来看，自贸区将加速优质企业资源向上海汇聚，整体上利好上海写字楼市场。但与自贸区区域功能定位接近的板块应适当考虑错位、错时竞争，短期内充分发挥天时、地利方面的优势争取更多的中央商务区外溢需求，吸引更多内需服务型企业入驻。而在工业物流市场方面，自贸区的设立将催生区内和周边物流设施市场的需求，改变当前上海物流

5、设施市场“西热东冷”的格局。-上海自贸区的影响绝非囿于一城一地。首个自贸区在上海落地将在一定时期内强化上海在与国内主要城市竞争优质资源的比较优势；而上海与香港的竞合也将在中国的“二次改革”中向更高层级演进。©2013,世邦魏理仕世邦魏理仕中国市场观点www.cbre.com/research2013年10月目录第一部分：上海自贸区概述3第二部分：自贸区政策的房地产解读4第三部分：自贸区启动对周边房地产市场的影响-工业物流市场5第三部分：自贸区启动对周边房地产市场的影响-写字楼市场8第三部分：自贸区启动对周边房地产市场的影

6、响-商铺市场11第三部分：自贸区启动对周边房地产市场的影响-住宅市场13第四部分：自贸区启动对上海整体物业市场格局的影响15第五部分：更广泛的影响16附录18©2013,世邦魏理仕中国第一部分：上海自贸区概述市场观点2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区（简称上海自贸区）正式挂牌成立。上海自贸区的成立是中国改革开放和政府职能转变的一次突破性尝试，是扩大服务业开放先行先试的重要平台。而上海，再次站在了中国与世界交汇的最前沿。地理位置：中国（上海）自由贸易试验区由上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区

7、和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域组成，总面积为28.78平方公里。上海自贸区位置示意图外高桥保税区+外高桥保税物流园区外高桥保税区位于浦东新区北部，濒临长江入海口。其规划面积达10平方公里。而外高桥保税物流园区与之相邻，规划面积1.03平方公里。浦东机场综合保税区浦东机场综合保税区位于浦东新区东部，规划面积3.59平方公里。洋山保税港区洋山保税港区位于浦东新区东南角，并由保税区陆域部分、东海大桥和小洋山岛港口区域三个部分组成，总规划面积14.16平方公里，其中陆域部分位于芦潮港东海大桥登陆点周边。2013根

8、据《中国（上海）自由贸易试验区管理办法》，上海自贸区的区域功能是:年10自贸试验区推进服务业扩大开放和投资管理体制改革，推动贸易转型升级，深化金融领域开放，创新监管服务模式，月探索建立与国际投资和贸易规则体系相适应的行政管理体系，培育国际化、法治化的营商环境，发挥示范带动、服务全国的积极作用。第3页©2013,世邦魏