长沙格林星城项目市场供应层面调查研究报告

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1、“XXXX”项目市场供应层面调查研究报告前言为配合公司“XXXXX”项目的入市及营销的全面启动，安排此次市场调查。调查范围以河西为主，以本项目所在区域中心，东临湘江，西到西站，南起溁湾镇，北至杜鹃路（详见附表一），通过现场调查咨询、网络和报纸信息搜集、同行业资源共享、电话咨询、明察暗访等方法，将该区域内与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘综合信息进行采集，为“XXXXX”项目的推出时机、销售价格、工程进度、营销策略的制订反馈客观的市场信息及结论。此次市场调查从市场供应量、销售价格、主力户型及面积、区域内市政规划、本项目典型竞争楼盘、整体结论及发展

2、建议六个方面形成本报告。调查目标涉及河西当前所有的在销楼盘、已面市楼盘、已规划的房地产用地及尾盘，主要目标以中、高档次、8——18万平方米小高层、高层住宅小区为主。说明：为确保本报告所涉及的物业类型概念的统一认识，根据市场实际操作情况对“多层、小高层、高层”作如下定义：多层：楼层数为6层或6+1层无电梯楼盘；第21页共21页小高层：楼层数为9层以上，14层或14+1层以下（含14层）的楼盘；高层：楼层数为15层以上含15层的楼盘。一、住宅市场供应量调查：1、在销楼盘调查：在销楼盘调查对象的选择主要以与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘为主，不包含

3、山水英伦庄园、麓山别墅、静园山庄等在销的别墅类型楼盘，长房·龙柏湾、湘浙小商品市场纯商业类型项目及八方小区、德润园、北津城、恩瑞·麓山名园、裕民安置小区、枫林美景等经济适用房或单位集资建房项目。（见下表、图）序号楼盘名称物业类型建筑面积（万m2）销售率备注1阳光100（二期）小高层52.875%2望兴景园小高层12.976560%2房户已售完，6-8月交房3长房·西郡（一期）多层小高层11.4385%4香海西岸多层小高层高层972%平面广告投放量大，预计今年6月份交房5金色山庄（二期）小高层765%未投平面广告，采取派发传单形式，在其他售楼部附近向客户派发传单，效果

4、显著6枫树园小高层高层6.6375%与王陵公园仅一路之隔7麓谷·沐春园多层5.2185%4月开盘；工程已封顶，2房户型已售完8长房·西城湾高层4.536670%第21页共21页9高信·尚峰（24、25、26、27、28栋）多层小高层1.7482%与咸嘉新村相通10美林·银谷（一期精装修国际公寓）小高层0.930%推出投资型产品，5年内向业主付租建筑面积总计（万m2）112.2231小结：通过以上图表可以看出：►我们选定的对象楼盘总建筑面积约112.22万m2，已出售面积约82.41万m2，市场剩余待销面积约29.81万m2；第21页共21页►29.81万m2待销面积

5、，若平均按120m2每套房屋计算，则当前市场约有2484套住房可供出售。2、尾盘调查：尾盘大都是已推出较长的时间，剩余少量的物业的楼盘，但其剩余的总体量及剩余物业的一些特质依然有一定的参考价值：（见下表）序号楼盘名称物业类型剩余规模（㎡）剩余物业情况1麓谷e家人小高层3360面积偏大的户型。2麓谷雅园小高层3250总价偏高的户型。3阳明山庄·问蝶苑多层、小高层、高层3200总价偏高的户型。4时代天骄（一期）小高层2158较高楼层总价位偏高的物业。5湘许嘉园多层、小高层、高层1950面积偏大、总价偏高的户型。6天峰名苑（一期）多层、小高层1000客户挑剩下的小高层的底

6、层及顶层。7景秀江山小高层、高层600大户型，顶层复式，总价高。8赞佳新城（一期）多层、小高层600客户挑剩余的顶层及要退的一些物业。剩余总建筑面积（万平米）1.6118小结：从上表可以看出：第21页共21页►所调查的尾盘都是以较低的价格入市，前期销售情况好，消化量大，且所处位置在其所在版块相对较好，未售出的都是总价偏高、面积偏大及客户挑剩下的户型；►位置相对较好、且价格与市场结合紧密的赞佳新城、天峰名苑销售速度相当较快；►景秀江山以其天然的江景优势，高品质的小区规划及建筑形态，把其楼盘价格从2003年底的2200元/㎡慢慢提升到现今3000元/㎡以上的价格，操作的

7、比较成功；►麓谷e家人、麓谷雅园虽然有较大的价格优势，但因为地段的不成熟（麓谷中心）一直面临较大的市场销售阻力；►将尾盘独立来看，已不具备太强的市场竞争力，但所剩16118m2左右的总建筑面积，平均按120m2每套房屋计算，则当前市场约有134套住房的供应量，会消化市场上一些有明确购现房需求、对成熟社区、价格比较注重的购房者；►赞佳新城一期虽是尾盘，但其二期即将推出（3—4月开始推出、4—5月份正式开盘）需密切关注。3、已面市楼盘调查：选择对象为未来1年内将进入市场销售的楼盘，目前这些楼盘基本已对外公布信息或做宣传，但还没有开盘。欲动态的判断出潜在的竞争楼盘推出