瑞威研究院-上海存量及增量工业地产的机遇及挑战

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1、瑞威研究院

2、上海存量与增量工业地产的机遇与挑战瑞威资本设立的专注于不动产金融创新研读的行业平台，研究院基于瑞威资本有效的创新型业务模式、强大的执行力及风险管理能力、稳定的管理团队及经验丰富的技术团队，围绕不良资产处置、商业地产并购及不动产投融资业务开展一系列专业的产业研读。文章转载请联系瑞威资本获取授权。编者按：工业地产一直是城市更新的重要切入点，城市规划的调整也给工业盘活提出新命题，而存量、增量工业用地结合不同的规划也要求有不同的政策依据。那么，新常态下工业项目的机遇和挑战有哪些？城市更新的重要环节——城市存量工业地产1、资本注入点：产业聚集及综合开发伴随

3、中国城镇化进程的加速，原本的处于城市边缘地带的老工业区现已被纳入城市的主城区范围，而老工业区的空间如何得到再次开发利用，越加得到社会的广泛重视。从全球视野看，老工业区在各城市社会、经济发展的进程中都难逃岁月的洗礼，发展步伐放缓甚至萧条，而老工业区能否通过转型升级得以复兴，关系到各城市的进一步发展。工业区的转型模包括城市公园、主题博物馆、综合旅游开发、创意产业聚集和综合开发5种，其中产业聚集、综合开发成为了民营资本或政企合作的良好载体。2、政企合作市场化运营1）产业聚焦—模式案例北京798艺术区把当下十分鸡肋的老厂房变废为宝，把这些颓败的老砖头变成了富有特色的

4、艺术展示和创作空间。“798”作为一个文化符号，已成为北京都市文化的新地标。北京798艺术区管理和运营机制合理初期由民间发起，形成规模后政府和管理公司介入规划和管理。地方政府与国有企业组成管理办公室协同管理、民主决策，政府则提供市政配套，七星集团主导项目规划、建设和运营。盈利模式：工业用地申请2.5产业政策，依靠多维产业带动，产业与商业的比例为2：8到3：7之间，以实现产业和商业多重盈利。经济效益：随着产业导入和周边商业等各类配套逐步完善，可带动片区经济发展，获得稳定的税收、租金收入。功能：该模式可以刺激娱乐、文化等消费，为城市发展提供新的经济引擎，大力利用

5、旧工业遗址，发挥活力和文化效应等功能。2）2.5产业2.5产业是指生产性服务产业介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。相对于2.5产业，2.5产业园区概念也应运而生。结合2.5产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别。科技园：包含目前常见的以下园区：大学科研园、软件园、生物科技园、服务外包园区、生命科学园、电子信息科技园等。总部基地：包含目前常见的以下园区：商务花园、园中园、

6、总部基地、创业园、生产性功能服务区。文化创意园：包含目前常见的以下园区：动漫影视基地、文化艺术区、画廊、艺术工作室聚集区、多媒体产业园、艺术品交易园区。就上海而言，政府授牌的创业产业园已超过70余家，包括M50、越界、同乐坊、四行仓库、华鑫-幸福里、八号桥创意园等。通俗来说，就上海而言，我们认为2.5产业园区土地及地上物性质为“工业”，在政府商委（经委）、工商等部门协调下出具意见批复，可在物理区域内设立商办、餐饮、娱乐等多种业态的产业园区。3）综合开发—模式案例蛇口工业区位于深圳西部，总面积超过1.6万亩，1979年招商局全资创办了我国对外开放的工业区。在产

7、业转型定位中，蛇口工业区确立了网络信息与科技服务产业和文化创意产业两大产业发展方向。在城市功能规划布局中，在物业开发中特别注重对老厂房的更新改造，以“两带三心六大工程”为发展计划，形成两大产业带，三大高端商业商务中心，以及住宅及配套设施的综合功能格局。盈利模式：该模式以新城概念，打造相应产业载体、商业载体和出售/出租载体，以提升周边土地价值，实现再获利。经济效益：该模式实质上是综合性的产城融合开发模式，在产业重构和区域功能重新布局的基础上，可发挥区域土地的价值，并可建立起新兴的经济增长点。功能：可以赋予老工业区新的城市功能，引入全新产业，发挥城市的整体性和系

8、统性等优势，增添区域活力助力城市转型。3、存量工业1）存量物业工业—案例模式就上海为例，由于经济产业转型，制造业为主的重工业基本迁出市区。上海城区的老厂房渐渐成为了城市转型的烙印，或是被政府动迁收储、或是国企混改出售、或是变成了现如今创意产业园。地处虹口北外滩地区，原为工部局屠宰场，改成创意产业聚集区后继承了原有结构体系，结合北外滩城市规划，形成了区域性特色旅游、休闲、办公为一体的城市目的地。地处杨浦中原地区，解放前前身是上海华丰棉纺织厂，解放后一直是国营纺织工厂，2000年开始是中原经济园区军工路工业园，目前园区内大部分为文化公司摄影基地。2）增量物业工业

9、工业用地申请摘牌流程土地出让时，区县经济委员会对出让