东凯万鸿AB调研报告及分析

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1、东凯万鸿AB座调研报告及分析----北京悟石地产策划机构呈送：东凯地产目录一、一期底商调研及分析二、B座写字楼调研及分析三、A座酒店、酒店公寓调研及分析一、一期底商调研及分析商业整体市场研究传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949-19951996-20022002-20092010以后本地国营商业；以百货为主；商业规模总体较小，档次较低。消费力的提升促进少数高档百货出现；消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现。大型超市专卖店进一步拓展市场；大型商业由传统百货向综合

2、型商业过渡；外资商业逐渐突破壁垒进入鄂尔多斯商业市场；销售类商业大量出现。外资连锁商业/外埠商业地产集团大举进入；综合性购物中心开始出现；商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序。住宅沿街底商民生广场、温州商城、宝如意商城、时达商城等每天百货、购物中心、北国新天地等北京万达广场、日本佳世客等商业整体市场研究鄂市商业发展概况——目前商业结构(综合型商业)北京包头鄂尔多斯城市说明北方一线城市内蒙古经济发达的三线城市内蒙古经济发达的三线城市大型综合型商业面积面积（百货/购物中心等）（万平米）423.5主

3、要连锁商业王府井（4家）（本地商业集团）新世界百货（3家）百盛百货（3家）美美百货（2家）连卡佛（1家）SOGO（1家）三越百货（1家）王府井百货（2家）北京华联大卖场（2家）美特好（2家）永盛成科丽珑便利店美特好（1家）亨德利乐多乐唐老鸭连锁超市市区人口数量（万人）733.520039.8人均大卖场面积0.58•人均综合商业面积：鄂尔多斯与北京的差距较大，同时落后于省内的包头市；•连锁商业品牌：与北京的外资连锁品牌大量进入，包头的本地商业集团与外资商业集团并存的现状不同，鄂尔多斯目前的大型综合商

4、业仍以本地商业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守。商业整体市场研究传统商圈目前的新兴商圈具备发展机会的新兴商圈鄂市商业发展概况——商圈变局•商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落；•传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈；•新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住

5、宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟；•新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动；•鄂尔多斯铁西新区的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟；传统商圈铁西新商圈天骄路新商圈商业整体市场研究现有大型综合商业：现有的大型综合商业，均集中分布在达拉特路中段，显示出东胜老区传统商圈的市场地位非常牢固；其它商业项目规模一般，也位于旧城区，但位置较分散。未来

6、商业项目。未来大型综合商业将集中在天骄路和铁西新区核心商圈，即迎宾路、东环路和天骄南路，扩张的趋势，西部都将有新增项目，这与城市人口的调整趋势相吻合。较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外。项目分布•现有大型商业集中在东胜老区传统市级商圈；•未来项目将向西发展，集中在天骄路和铁西商圈内•铁西新区大量新物业的兴建和大量居民的入住，为新兴商圈的形成创造了机会商业整体市场研究序号项目名称区域商业建筑类型招商定位意向建筑面积（㎡）开发商竣工时间1亿利·城市华庭商业街（鄂尔多斯·时代广场）鄂尔多斯西

7、街与伊化南路交汇处独立商业欧陆风情商业街1.8万金威房地产2009年年初2方圆一厦东胜铁西区东环路西、广场街南综合体方圆一厦是鄂尔多斯市和东胜区目前楼层最高、体容最大的现代化大型建筑，它是本地经济文化和社会建设走向新起点的重大标志。181940（42F）建强房地产2010年8月商业整体市场研究序号项目名称区域商业建筑类型招商定位意向建筑面积（㎡）开发商竣工时间3天佐•新城国际东胜铁西区东环路西、广场街南商务综合楼20层高局部装修的商务综合楼84000天佐鸿业房地产2009年10月4万正广场东胜铁西

8、区东环路西、广场街南酒店服务、商业综合、行政办公、公用建筑写字楼和酒店式公寓四星级酒店三星级酒店旅馆办公商业楼228000万正房地产2010年6月5凤凰城杭锦北路住宅社区、酒店服务、行政办公一幢24层高的公寓一幢25层高的办公楼一幢21层高的四星级酒店147680万千间房地产2009年12月1日商业整体市场研究序号项目名称区域商业建筑类型招商定位意向建筑面积（㎡）开发商竣工时间6白天鹅广场宝日陶亥西街综合体综合商业1.2万7公园大道东胜老城区步行街特色商业街4.5万铭泰房地产200