中小户型住宅产品线研究

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1、陈兰：万科中小户型住宅产品线研究各位领导、各位来宾，下午好。今天我看了一下会议主题，就像主持人说的，如果要讲产品线研究下午就讲不完，我主要围绕中小户型的主题来讲一下我们研究的方法。  刚才刘总已经多次提到跟万科的合作，还有他们研究的客户特征，包括市场情况，事实上我们所有产品研究也是来自于客户研究和市场，我们集团的宗旨是为普通人盖好房子，我们从产品上主要是紧紧围绕客户维度和土地属性这几个维度来做产品，从客户维度刚才刘总谈的很详细，主流是首置首改客户，首置首改是万科从全集团来讲的主流产品，占80%以上。在北京这个市场上，占的比例就更大，占到90%以上。  

2、我是09年底进的万科，刚好是房山长阳这个项目的第一波操作，我刚来北京万科的时候，我看了一下整个公司的产品，房山长阳包括当时有一个昌平万科城，这两个项目是符合集团首次置业、首次改善客户需求的产品。我们另外一个产品线是再次改善和城市TOP系列的，到了今天为止，我们产品线发展到今天，在北京这个市场上我们再次改善的产品几乎消失了，几乎不见了，我们就剩下就两端的产品，首置首改，还有一种就是城市TOP，甚至城市改造TOP产品，这个我们公司也在做。  刚才提到的极小户型，这件事也是我本人参与很深的一件事情。在世界超大城市极小的空间利用上都有探索与实例，包括东京、纽约

3、、香港都有这方面的实例，尤其是超大型城市的中心区。我们从土地属性角度，万科拿不到这样住宅的用地，极小户型也不符合我们国家现行的住宅规范。所以我们在做这个实验的产品，从集团角度来讲，深圳、西安等地也有一些实验性产品，但是从土地属性来讲都不是住宅，所以带有公建的性质，北京的项目由我们公司来负责运营。极小户型这从住宅角度来讲，现有的阶段只能作为一个技术性研究，作为市场推广的话，我觉得几乎不可能。  下面我介绍一下北京万科新青年首置产品的研究方法和纲要，我们北京公司最新的产品线，我先介绍一下我们集团怎么做产品研发，我们分一线公司、区域和集团三级架构，一线公司主

4、要负责产品基础研发，区域是作为综合和推广，集团主要是起到交流的作用。大家很了解，住宅这种产品地域性非常强，几大区域拿过来的户型，肯定是不一样的，我们主要交流研究方法；还有装修地域差别较小，我们公司90%以上产品做精装修，会有一些好的经验交流。  新青年是北京万科今年年初做的一个升级，我们首先有一个研究背景，城市扩张，五环的时代在北京基本上过去了，现在是六环时代的到来。传统的城市已经扩张到新城中心，紧紧围绕我们的住宅开发，住宅所有的配套这在万科体系内非常重视，正在推行。北京这个市场执行所有的政策是全国最严的，从整个政策上来讲，首次置业和首次改善有了与以往

5、不一样的概念，在没有这些政策之前，大家都有梯级消费的概念，给我们产品要求的时候，还能见到一居室的比例；但实际上这些政策出来之后，首先我们的面积要小，因为总价太高了，但是面积小不意味着我们要牺牲生活的舒适度，所以我们在舒适度角度来研究户型，怎么改进。  我跟大家解释一下什么叫做首置客户？家庭结构包括年龄结构，基本上是30岁-50岁，这是我们指产品的生命周期。北京人均寿命81.2岁，平均初育年龄29.13，结婚和生育平均是3年时间，我们的客户从准备结婚一直到生育年龄，和家里老人退休的年龄基本吻合，老人同住来照顾孩子的情况十分普遍。所以我们主流户型就是定位在

6、两居和三居。  舒适度来自于功能空间的改善，这是我们和其他机构合作的一个关于24小时客户行为分析。上边那些老人是每天在家里或者在家门以外的行为。下边这个表，它的颜色月深，就代表在这个时段公共空间使用频率最高。红色的那两个主要是集中在卫生间，卫生间是住宅的主要功能空间，对于中小户型来讲，卫生间不管是两居室还是三居室，如果想控制面积的话，基本很难达到两卫。但是家庭人口，在父母来照顾孩子的阶段，家庭人口也不少，上班高峰时段，包括晚上休息之前的时段，卫生间使用频率非常高。  市场上的产品也越来越同质化，从90左右面积段产品非常多。城市环境日渐恶化，包括空气、水

7、质。因为城市扩张我们要为郊区客户提供便利配套设施，因为限购政策我们要满足客户更长家庭生命周期需求，因为产品同质，产品需要一些创新，因为环境问题就需要更关注微环境的健康。  我们产生出一个新青年产品首置的研究方法论，它有三个主题，和谐尊重、健康安心、便利丰盛。每一个主题对应不同的研究方向，核心尊重指户型本身的优化，精装提升、景观提升。健康安心主要是从规划角度和活动场地、装修材料、健康设备、绿色工业化角度来讲健康和安心的问题。便利丰盛是指配套，我们提倡体育公园、社区商业配套、教育配套，这在我们的项目当中都是逐一落实的。这三个方面不一一展开，我今天主要是讲户

8、型优化和精装提升的细节。  和谐尊重这个主题以下，包括户型优化、精装提升、景观提升三方面，我今