浅析中小户型住宅设计

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　　浅析中小户型住宅设计:我国房地产市场近几年涌现出一些中小户型住宅项目，它是针对长期以来住宅户型追求大面积的一种调整，也是多元化的生活需要多元化住宅模式的结果。与福利制分房时代的小面积住宅有所不同，中小户型住宅是一种新兴事物，因此在其起步阶段，必然会有一些户型本身设计的不足之处，本论文试图通过理论分析和实践调研两个层面，探究中小户型住宅需求的理论依据，它的市场开发、设计现状和优缺点以及今后的发展方向，为以后的相关研究工作提供参考。　　关键词:住宅；中小户型；空间；设计；可变性　　Abstract:therealestatemarketinChinatoemergeinrecentyearssomesmallandmedium-sizedfamilyresidentialprojects,itisforalongtimeresidentialdoormodelthepursuitoflargeareaaadjustment,alsoisthediversityoflifeneedsdiversificationresidentialpatternresults.AndFuLiZhiroominghouseintheageofsmallareaisdifferent,smallandmedium-sizedfamilyresidenceisakindofneedooritselfdesignofthedeficiencies,thisessayattemptstothroughthetheoreticalanalysisandpracticalinvestigationtallandmedium-sizedfamilyresidenceneedstoexplorethetheorybasisofitsmarketdevelopment,designandtheadvantagesanddisadvantagesofthepresentsituationandthedevelopmentdirectioninthefuture,forthefolloallfamilymodel;Space;Design;variability 　　　　　　：TU2：A：　　1研究的背景　　中国自从实施商品房政策以来，历经多年探索，逐渐步入轨道，公房基本退出历史舞台。目前，需要住房者大多购置商品房或租房住，住宅是耐用消耗品，它是大部分家庭最大的一笔支出。住宅的价格成本构成复杂，但由于我国房地产市场起步晚，机制还不健全，开发商的投资回报率普遍较高，尤其在大城市，这使得很多开发商没有对市场进行细致的分析，盲目跟风。　　另外，土地资源的紧缺直接导致了城市土地价格居高不下，从而使得城市商品住宅价格高昂。而住宅开发商更多的注重经济效益，住宅开发的户型较大，普通群众购买不起，导致了大量现房的空置。而针对大众消费群体的中小户型住宅设计，却远远无法满足海宁当前的需求。这就造成很多的中低收入者处于无房住，购不起房的状态中，因此，如何去解决城市大众的居住问题应提高到一个新的高度。　　2海宁市中小户型住宅现状分析　　2.1海宁市中小户型住宅市场特点 　　（1）中小户型市场总体供不应求，存在结构上的不平衡　　从2004年开始至今，海宁的中小户型住宅市场就异常火爆，主要集中在城南片区，部分分布在城北。中小户型住宅因总房价低、首付低、月供低的“三低”优点受到了大部分青年人以及投资者的喜爱。特别是一些一居室的纯中小户型，而一些楼盘内面积相对较大户型，销售状况并不太好，因此大面积的中小户型居住型需求并不旺盛。　　（2）中小户型逐渐成为市场开发的热点，开发量日趋加大　　从2008年开始,海宁的中小户型热起来了，相继出现了以中小户型为主的楼盘：城南的百合新城东区、名力都会、海城名家、奥林公寓等等，这些项目的出现不仅填补了海宁市场的空白，也丰富了海宁市场。这些处于高档楼盘中的较低价位的中小户型，虽然空间有限，但经过设计师们的精心演绎，结构紧凑实用，设计个性鲜明，较为符合都市年轻人的品位。既可作为都市单身贵族和二人世界的完美空间，更是投资型业主首选。　　（3）自用和投资客户型客户的比例大体相当　　通过对部分中小户型的客户进行分析，中小户型住宅由于具备投资回报快且易出特点，吸引了很多的投资者，无论是居住用途还是商务用途，自用客户与投资客户的比例相差不大。 　　（4）中小户型住宅的单价比同区位、同类型的其它户型价格偏高　　由于中小户型住宅单位成本较高(同面积标准层水电管线造价，电梯等配套设施费用较高)所以中小户型的单价略高于同区位、同类型的其他户型的单价，差价约在10%~15%之间。但由于其诱人的低总价，因此海宁的中小户型住宅市场一直大受欢迎。　　（5）开发产品结构日趋丰富　　随着市场的发展，竞争的加剧，同时消费者的需求层次的日益多样化，要求开发的产品日趋丰富。这种变化已出现在海宁市场，如商务公寓、中小户型居住公寓等。　　（7）中小户型商务公寓紧缺　　中小户型商务公寓均处于成熟地段，品质高、总价低，并具有宜商宜居的特点。　　2.2海宁市中小户型住宅发展前景分析　　最近几年海宁中小户型虽然热销，但完全由中小户型或中小户型做主力的楼盘似乎并不太多，大多数开发商是将中小户型住宅作为整个楼盘户型结构中的一种，占有一定比例，这符合社会住房需求结构的比例，应该肯定，但也有一些开发商仍然是利用整个项目的“边角料”来凑几套“中小户型” ，没有日照，采光通风均欠佳，毫无居住的舒适度可言。虽然目前中小户型住宅的发展存在一定的问题，但随着国家政策的支持以及海宁市对于中小户型住宅的需求，中小户型住宅将逐渐成为海宁市住宅市场的主流户型。　　3海宁市中小户型住宅设计研究　　中小户型住宅的类型，主要有青年住宅、老年住宅、家庭办公、郊区型中小户型住宅和产权式公寓等几类。目前海宁市的主流中小户型住宅主要有前两类，本文将对海宁的这两类中小户型住宅空间进行针对性的分析研究。　　3.1青年中小户型设计分析　　（1）青年住宅典型户型设计分析　　青年住宅指为了解决城市青年居住问题设计的中小户型住宅，它既有一般中小户型住宅的户内生活基本条件，又具备青年人活动的配套设施。虽然青年住宅中小户型套内类型千差万别，但有规律可寻，可以把青年住宅套型组合分为三种类型即：合居一体型，分居一体型和跃层式中小户型。　　a.合居一体式中小户型 　　合居一体是指起居和睡觉在同一个空间。其特点是：具备必须的基本生活功能，厨房卫生间等基本生活设施的空间是必须有的；空间的缩小，使得这种产品只能拥有一个窗户或阳台的采光面。　　b.分居一体式中小户型　　分体一居的主要特征是睡眠和起居分成两个独立的空间，各自拥有采光、通风面，也就是通常所说的一室一厅或者两室一厅，是保证舒适度的基本户型。从户型平面上可以看出户型结构紧凑，卧室，起居厅，餐厅等空间齐全，分区明确。适合青年夫妇或者三口的核心家庭。至于阳台、储藏间、玄关等功能空间，在保证主要居室面积的前提下设置，随着中小户型住宅户型研究的深入，这些空间成为中小户型户型内提高生活品质的关键性的组成部分。　　c.跃层式中小户型　　这一类中小户型是通过加大建筑层高来设置夹层，在设计上比平面户型灵活，并可以创造出更多的使用空间这种中小户型不仅更加经济合算，而且可以形成较好的室内空间效果，迎合了一部分青年人追求时尚的心理。　　（2）青年中小户型住宅内部空间设计分析 　　青年住宅的空间设计于传统的住宅设计不同，传统住宅设计的基本出发点是在住宅内部解决起居、用餐、睡觉等生理要求，并满足一定的精神需要，其住宅设计主要是空间变化，而非居住模式的变化。传统住宅各部分的相对关系均可归纳为下图的结构关系。家庭生活以起居室、卧室、厨房为三个中心并且呈三足鼎立的关系。住宅的功能就是满足各个功能的不同要求。而青年中小户型住宅由于面积的限制，为了适应居住主体的生活方式和居住行为。将青年在家庭生活中的行为加以典型化，然后运用人体工效学的研究方法和成果，获得一系列“行为”所需占有的低限尺度范围。　　a.起居室、卧室空间尺度分析　　青年住宅的起居室主要功能是作为家庭团聚、娱乐和会客之用，并常作为进餐和家务活动场所。一个可基本满足起居活动需求的起居室，面积不应小于12m