万科杭州万象城悦府项目分析报告

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1、10.1.281案例分析——万象城〃悦府10.1.282一:地块1、区位2、基本情况二:产品1、规划2、建筑3、景观4、户型5、精装修三:营销策略四:销售分析10.1.283一、地块10.1.2841、区位情况地理、交通:万象城位于钱江新城的CBD区域,北靠钱江路,西邻江景路,南临富春路,东依庆春路,其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳,项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套:杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺,规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。本项目周边都是城市标志性的建筑

2、,区域价值已被认可,有一定的升值空间;配套成熟、生活便利,体现高档的生活品质。10.1.2852、基本情况序项目名称数量号1总建筑面积140000平方米2建筑容积率5.533绿化率30%4建筑类别住宅普通住宅5车位配比1:1,管理费100元6装修状况精装修7开盘均价28000元8开盘时间8月21日、9月3日、9月17日9交付时间2009-0810已开房源2#楼、1#楼、3#楼本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途:住宅(设配套公建)、办公、商一期:161套业金融业及绿化广场用地,容积率≤4.3,由华润(集二期:160套11推出

3、房源团)有限公司于2005-8-29拍得,楼面地价:三期:301套2572.73元。10.1.286二、产品10.1.2871、规划10.1.288万象城规划总建筑面积约80万平方米,首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心(预计2009年9月开业)与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅(悦府);二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼(预计2013年交付)公寓(2011年预计交付);三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店(预计2013年交付)。规模较大,物业配套高档。10.1.289悦府,三栋16

4、0米超高层建筑弧形排布,形成半围合型的内庭院,预留较大的景观空间;避免视觉上的相互对视,增加私密感。园林路径、绿篱将购物中心与居住区分离,在规划设计上尽量实现动静分区,居住氛围尽可能不被繁华的商业氛围打扰。万象城项目规模较大,所有物业都走高端路线,规划一个国际形态的都市综合体,突出一个“城”的概念。悦府,不是一个单纯的住宅项目,它的最大依托就是万象城。10.1.28102、建筑10.1.2811建筑风格建筑风格:现代都市风格;建筑立面:外立面气派挺拔、轮廓分明、线条感强烈。设计特色屋顶:成阶梯状,错落有致,第一印象深刻;立面细部:所有水管被包

5、入内部,设备阳台采用百叶板,增加视觉效果;建筑用材:采用幕墙体系,6层以下采用金丝缎花岗岩,上部采用铝板包面,并将整个幕墙体系分割成小块面,与阳台外玻璃板的处理,融为一体。建筑立面大气、线条流畅,与周围建筑物风格相协调,但是整体商业气息较浓,居住感不强。10.1.28123、景观10.1.2813景观:悦府2万多平方米的景观设计,由香港贝尔高林景观设计公司打造;以“无主题”形式表达自然境界,以水为主题,利用自然的元素,配合多处景观亮点(如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等),创造出山环水绕的景象。细部处理:各层电梯厅设有通高落地玻璃,通透、明亮,视

6、觉上与外部景观连接;每幢楼都设有两个采光井,利于采光,瀑布车房将水系与阳光引入地下室;架空层局部9米高,通风、采光充分,视觉上与室外景观相连。悦府绿化率为30%,半围合的布局预留足够的景观空间,以水为主题将景观尽量打造得贴近自然,意在以一片宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹。10.1.28144、户型10.1.2815悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型,3#楼主力户型以90方为主,有部分135方~140方房源。所有户型力求舒适,3.1米层高、全明设计、方正、通透,户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适

7、性设计,让主人有一种尊崇感。与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值,和整个万象城高档的生活配套相比,户型设计并不是本项目的亮点,不是吸引购房者的重点。10.1.281690方户型:全明、通透,但是卧室面宽过小,面140方户型:全明、通透,主卧、客厅功积局促,居住舒适性不强,3.2米客厅面宽,影响能突出、舒适性较好,但是其余房间面宽、使用功能面积都比较小,这样的三房有些顾此失彼10.1.2817195方户型:主卧、客厅等功能突出、舒适性230方户型:主卧、客厅等功能突出、舒适性较好,但是其余房间面宽、面积都比较小,较好,户型面积比较大、户型使用功能齐全

8、、这个户型面积浪费比较大,牺牲房间面积使房间数量多,居住舒适性基本能满足公共部舒适性得到满足1

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