万科杭州万象城悦府项目分析报告

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1、10.1.281案例分析——万象城〃悦府10.1.282一：地块1、区位2、基本情况二：产品1、规划2、建筑3、景观4、户型5、精装修三：营销策略四：销售分析10.1.283一、地块10.1.2841、区位情况地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。本项目周边都是城市标志性的建筑

2、，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。10.1.2852、基本情况序项目名称数量号1总建筑面积140000平方米2建筑容积率5.533绿化率30%4建筑类别住宅普通住宅5车位配比1：1，管理费100元6装修状况精装修7开盘均价28000元8开盘时间8月21日、9月3日、9月17日9交付时间2009-0810已开房源2#楼、1#楼、3#楼本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途：住宅（设配套公建）、办公、商一期：161套业金融业及绿化广场用地,容积率≤4.3,由华润（集二期：160套11推出

3、房源团）有限公司于2005-8-29拍得，楼面地价：三期：301套2572.73元。10.1.286二、产品10.1.2871、规划10.1.288万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心(预计2009年9月开业）与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。规模较大，物业配套高档。10.1.289悦府，三栋16

4、0米超高层建筑弧形排布，形成半围合型的内庭院，预留较大的景观空间；避免视觉上的相互对视，增加私密感。园林路径、绿篱将购物中心与居住区分离，在规划设计上尽量实现动静分区，居住氛围尽可能不被繁华的商业氛围打扰。万象城项目规模较大，所有物业都走高端路线，规划一个国际形态的都市综合体，突出一个“城”的概念。悦府，不是一个单纯的住宅项目，它的最大依托就是万象城。10.1.28102、建筑10.1.2811建筑风格建筑风格：现代都市风格；建筑立面：外立面气派挺拔、轮廓分明、线条感强烈。设计特色屋顶：成阶梯状，错落有致，第一印象深刻；立面细部：所有水管被包

5、入内部，设备阳台采用百叶板，增加视觉效果；建筑用材：采用幕墙体系，6层以下采用金丝缎花岗岩，上部采用铝板包面，并将整个幕墙体系分割成小块面，与阳台外玻璃板的处理，融为一体。建筑立面大气、线条流畅,与周围建筑物风格相协调，但是整体商业气息较浓，居住感不强。10.1.28123、景观10.1.2813景观：悦府2万多平方米的景观设计，由香港贝尔高林景观设计公司打造；以“无主题”形式表达自然境界，以水为主题，利用自然的元素，配合多处景观亮点（如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等），创造出山环水绕的景象。细部处理：各层电梯厅设有通高落地玻璃，通透、明亮，视

6、觉上与外部景观连接；每幢楼都设有两个采光井，利于采光，瀑布车房将水系与阳光引入地下室；架空层局部9米高，通风、采光充分，视觉上与室外景观相连。悦府绿化率为30%，半围合的布局预留足够的景观空间，以水为主题将景观尽量打造得贴近自然，意在以一片宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹。10.1.28144、户型10.1.2815悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方房源。所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适

7、性设计，让主人有一种尊崇感。与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。10.1.281690方户型：全明、通透，但是卧室面宽过小，面140方户型：全明、通透，主卧、客厅功积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、使用功能面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼10.1.2817195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全

8、、这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使房间数量多，居住舒适性基本能满足公共部舒适性得到满足1