中国住宅金融体系分析

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1、住宅空间中国住宅金融体系分析“财富教父”美国地产大亨”---唐纳德·特朗普住宅空间1st初入梦境2nd异度空间3rd梦回天朝4th等待蜕变梦境30来岁的纽约富豪 人名即可随时借入千万美金遭逢人生转折 每顿午餐限于10美元逆境坚持不懈 　如今净资产30亿美元商场人生年少不羁野心勃勃特朗普于1946年6月14日在纽约市出世，自幼即满腹自信，活力四射，无法静下来用功读书。13岁那年，父母只好送他去“纽约军事学校”求学，冀望军校的严格训练能帮助他力争上游。在军校，特朗普人缘甚佳，1964年自军校毕业时，领袖气隐然成形。离开军校后，特朗普

2、获准进入隶属长春藤联盟的宾夕法尼亚大学华顿商学院就读。大学时代，特朗普孜孜不倦地汲取商业领域新知，培养机敏生意眼光，大四时已蠢蠢欲动，欲在商界闯出一片天。他不时去国外考察最新与未来的经济走向，深切体认现今最重要的企业经营战略就是“市场行销”。大学一毕业，特朗普即进入父亲创建的房地产公司任职。虽然大学四年的每年暑假，他都协助父亲管理业务，却不愿待在生活圈子狭窄的纽约市皇后区。闯荡纽约他看出纽约市的经济潜力，开始着手兴建外观壮丽显眼的高楼大厦，赚取较高利润。1974年，纽约市曼哈顿区的“宾夕法尼亚中央铁路公司”宣告破产，特朗普立刻买

3、下这块地产，向政府建议在此兴建“市立会议中心”，迟至1978年始获纽约市政府首肯。1975年，特朗普以1千万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧旅馆，历经五年的运筹帷幄，不仅说服市政府给予40年减税优惠、顺利办妥贷款手续，并亲自监督重建工程，于1980年峻工的“凯悦大饭店”，是特朗普房地产事业上的重要里程碑。吸引络绎不绝的宾客，至今仍生意兴隆。“凯悦大饭店”的成功，彰显出特朗普锐不可挡的企业才华，年仅34岁，已在纽约市颇具名气。紧接着，又以2亿美元在纽约曼哈顿商业区兴筑“特朗普大厦”，这幢高达68层的综合商业大楼，为高收入的民众提供

4、宽敞办公室、精品商店以及豪华公寓，吸引无数长期租客，特朗普亦因此赚进滚滚钞票。由于多年来，在政经界建立了深厚的人脉关系，特朗普轻而易举地扩张信用，投资手笔一次比一次巨大。并傲慢地以“特朗普”之名为保证，有数家银行竟然愿意随时提供他千万美元的贷款金额。遭逢人生转折他的商业知识丰富，却因赌性和胆量经常故意在投资与交易时违反常规。商场竞争激烈时，多数人会减价求售，特朗普则越有劲敌相争，越抬高价格。纵使曾因此失去生意，他并不以为忤，坚持以其独树一帜的交易手腕在商场横冲直撞。1990年代初期，美国房地产业不景气，特朗普拥有的房地产也贬值，

5、收入随之减少，他的个人资产从17亿美元遽跌至5亿美元。为避免破产，特朗普经常要调度周转资金。当时他债台高筑，每年单是利息的负担就多达两亿余美元。慷慨借贷巨款给特朗普的银行团，意识到一旦特朗普宣告破产，不仅失去利息，可能本钱都拿不回来，各银行遂允许他暂缓支付部份贷款利息。此纾困方案亦规定暂由银行团监管特朗普手下的房地产，直到他有能力还债。当时他的午餐按照美国破产委员会的规定不能超过10美元。特朗普外貌并非英俊，但因聪颖绝顶、幽默风趣，使他在二度离婚后，成为美国名声响亮的单身贵族，一面处理债务，一面继续执行其缜密的投资计划，陆续收回

6、被银行团监管的房地产。及至1999年，特朗普再度活跃于房地产、赌场、娱乐界、体育界和交通界的投资活动。他决心把自己的名字打造成顶级品牌。他把自己的名字做成两英尺高的金色大字，高悬在正门之上。为了这个品牌，他采取了三个战略，首先，确立品牌的知名度，他盖的房子必须最大、最好、最优雅、最有品质保障，并且必须有最高效的管理；其次，要坚决推销自己的名字，于是在特朗普大厦之后，有了特朗普广场、特朗普城堡、特朗普泰姬陵酒店等等；第三个战略是成为名人，他要自己的名字到处都出现，从而让特朗普品牌被所有人牢记。完全依赖个人的名字作为营销手段，在品牌

7、战略中存在着很大的风险，只要任何一座以特朗普命名的建筑没有成功，人们就有可能拒绝特朗普品牌。但这样做，却可以把他和其他房地产商区别开来。现在，特朗普说他的净资产已超过30亿美元。逆境坚持不懈交易老手特朗普在20世纪80年代声名鹊起，不可一世。在特朗普的一大堆交易中，与默文抢购里索茨国际娱乐场公司是最有名的事件，被麦克尔·克雷格列为美国历史上50起顶级并购交易之一。特朗普首先看中了该娱乐场公司下面的泰姬饭店，由于它的前老板雄心太大，工程久拖不竣，泰姬饭店成为大西洋城最著名的烂尾工程。里索茨娱乐场是家上市公司，分为A和B股，B股只占

8、公司的10%不到，却拥有投票否决优先权。特朗普先是收购了90%的B股，后来又想将整个公司私有化，触发了与默文·格里芬的收购战。默文几年前将其制片公司以2.5亿美元的价格售予可口可乐公司后，踌躇满志。当特朗普以每股22美元收购A股时，默文却出价36美元。特朗普很快