雁塔区城中村改造策划实施方案(后村)

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1、雁塔区城中村改造策划方案（后村）美灵机构2007年9月后村目录第一部分后村基础资料及评价第二部分项目定位及依据第三部分项目目标客户群分析第四部分项目地规划构想第五部分项目效益分析第六部分项目规划设计概念提示第一部分后村基础资料及评价后村第一部分后村基础资料及评价后村隶属于西安市雁塔区大雁塔街道办事处，地处城东南，位于西安市雁塔路以东、南二环以南、西延路以西、西影路以北的区域内（部分村民居住于二环以北）；后村南面毗邻中国文化产业示范区曲江新区，和亚洲最大的唐文化主题广场大雁塔北广场隔路相望，西邻陕西省委及家属区，其西面

2、的雁塔路是西北地区著名的IT一条街，北面是西安较有影响力的南二环大型餐饮带；后村地处正在形成的大雁塔商圈内，和城南商业中心小寨商圈相邻，到新建的李家村特色商业中心约1公里，离西安市中心商业区钟楼约4公里，去绕城高速曲江入口仅约4公里。地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化气息等优势于一体，成为西安购房者的首选区

3、域板块。后村一、后村地理位置第一部分后村基础资料及评价后村后村区位图：★曲江小寨钟楼李家村二、项目地现状第一部分后村基础资料及评价后村1、村域：后村东临西延路，西邻省委八号院，南接乐游路，北接省委东小区；新后村南依南二环，西至西安测绘院研究所，北邻鲁家村。后村村域图注：曲江两块飞地没在图上体现，黑家坟土地39亩和秦二世墓旁3亩。第一部分后村基础资料及评价后村二、项目地现状２、户数及人口统计：范围户数人口备注后村村民534户1841人不含祖遗户(有房无户口)后村居委会155户490人其中55户174人属无房拆迁户合计68

4、9户2331人第一部分后村基础资料及评价后村二、项目地现状３、土地面积统计：后村现存地块较为分散，大小差异较大地块面积备注后村（南）287.05亩含城南锦绣欲征的72亩，未定后村（北）40亩粤港台灯具城7亩租用15年北广场长安会馆4亩租用30年祭台村飞地1亩可能是规划路通过征用曲江黑家坟地块39亩除去道路、绿地用地，剩约10亩二级住宅用地曲江秦二世墓旁地块3亩秦二世陵遗址公园占用后村居委会39亩合计423.05亩后村地块示意图第一部分后村基础资料及评价后村1亩第一部分后村基础资料及评价后村二、项目地现状地块类别面积后村

5、（南）1、2层167694.21㎡3层74083.81㎡4层47215.75㎡5层以上19301.59㎡集体用房671.30㎡小计308966.66㎡４、房屋面积统计：地块类别面积后村（北）1、2层4.33万㎡3层2.16万㎡4层以上5.31万㎡小计11.8万㎡后村居委会1、2层4.1万㎡3层2.05万㎡4层以上2.49万㎡小计8.64万㎡总计：513366.66㎡第一部分后村基础资料及评价后村二、项目地现状5、计划改造的项目地范围：后村可供改造开发的土地主要包含以下几部分：后村(南)287.05亩(含城南锦绣欲征的7

6、2亩地)，居委会39亩，后村(北)40亩。以下土地已被征用或暂不具备策划利用条件，但本次改造全部一次性转为国有土地，纳入改造后的城市股份制经济实体，供村民可持续发展之用。①曲江黑家坟土地39亩，除去道路和唐城墙绿地用地，余约10亩二类住宅用地；②曲江秦二世墓旁3亩地，规划建设秦二世陵遗址公园；③西延路以东陕西省石油化工研究院租用3亩地（租用15年）；④粤港台灯具城占用7亩地，租用15年；⑤长安会馆租用大雁塔北广场东侧4亩地，租用30年；⑥祭台村内飞地1亩，处于规划路上。三、项目地周边环境（1）自然人文环境①紧邻亚洲最

7、大的唐文化主题广场——大雁塔北广场。②紧邻文化底蕴深厚、绿化环境极好的曲江新区③附近有一大批西安旅游热点，如大雁塔、大雁塔北广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、乐游原、青龙寺等。（2）交通环境①发达的城市路网。西安的交通骨干道路南二环、雁塔路、小寨东路、西影路、西延路交汇于此，距绕城高速曲江入口仅2公里之遥，交织成了一张四通八达的交通路网。②地铁规划：目前西安市所规划的城市地铁3号线将经过大雁塔。③公交线路：经过这里的公交线路有：19、游6、24、500、21、237、22、5、521、52

8、7、610、715、30、34、609、400、408、K606、501、701、27、41、601、320、526、224、407、212等约三十条，出行极其方便。第一部分后村基础资料及评价后村三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境①毗邻商圈：和未来的西安小寨商圈相连；紧临雁塔路西安IT一条街；距李家村商业中心约1公里，南临曲