古北水镇考察报告

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1、古北水镇考察报告为借鉴北京周边优秀古镇开发经验，为下一步暖泉古镇景区开发理顺思路，公司副总朱弋、景区运营总监刘志伟、工程部经理胡杨、开发部员工范振华一行人于2012.11.20日考察了北京周边古北水镇景区。古北古镇地处北京密云县古北口镇汤河流域，毗邻着名的古北口长城、金山岭长城以及司马台长城，距离北京市120公里，紧邻京承高速，地处北京一小时经济圈，交通便利，周边观光、休闲和文化旅游资源十分丰富，景区本身集山地、峡谷、河流、湖泊、冷泉、热泉资源及古北口古镇人文资源于一体，主要开发内容是在吸收“乌镇经营模式”经验基础上，结合北方文化特点，建设观光景点、老北京特色商业街商

2、铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施，以及与北京市场相适宜的高品质度假会议酒店会所等，以实现高端观光和休闲度假及会议结合的复合型经营模式，景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游客400万人次,旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。通过密云县国土资源网站查阅到，北京古北水镇旅游开发有限公司通过招拍挂获取了一期717亩的旅游设施用地，使用年限40年，土地成本36万/亩，二期取得359亩的旅游设施用地、二类居住用地、供水用地，使用年限居住70年、商业40年、综合50年，平均土地价格54万/亩。从中青旅中期报表了解到，北京古

3、北水镇旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司、战略投资者、乌镇旅游股份有限公司三方共同投资，预计投资30亿，其中中青旅将持有古北水镇旅游公司33.6%股权，控股子公司乌镇旅游股份有限公司持有14.4%股权，北京京能集团持有古北水镇旅游公司20%股份，IDG-Accel基金控股的两家香港公司分别持股12%和8%，北京和谐成长投资中心持股12%。实际考察中，驾车从北京出发，沿京承高速，1个半小时抵达古北古镇，古镇附近已有多处A级景区，农家民俗休闲旅游发达，各种类型的中小景区繁多，古北水镇所在的司马台村的村民已经实施了整体搬迁，和村民交谈了解到，由古北水镇旅游公司出资给搬迁

4、出来的村民在景区附近同村的另一村民居住点（旧房全拆除）统一规划住房，迁入村民及原有村民都按人均45M2分配住房，住房为青砖仿古建筑，主要户型为连体别墅、独栋别墅、板房，所有房间为精装房，门窗、地暖设备、墙体、地板、卫生巾都装修好，可拎包入住，居民区周边水、电、气、上下水全通，居民区周边环境配套比较高档。此次搬迁新改造除古北水镇公司出资外，政府将新农村建设资金用于此次村民搬迁改造。除新建住房外，公司及政府承诺待古北水镇对外开放后每家安排一到两个工作岗位。古北水镇整体工程已完成70%，预计明年5月份正式对外营业，整个古镇工程地下工程采取现代化手段建造，古镇外部环境按照北方

5、明清建筑风格进行建造，内部装修风格为古装，注重实用性、舒适性及体验性。古北水镇采取的大投入、大产出的模式，投资30亿，村庄的整体搬迁，古镇的整体打造，高规格的规划、设计和施工，古北水镇作为“乌镇模式”第二单，以“整体产权开发、复合多元运营、观光度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。从古北水镇的初步规划看，未来的经营模式和乌镇非常类似，也是以观光、文化休闲、度假、商务会展一体化的复合型经营模式为主。其中已司马台长城为观光核心吸引物，整体打造的古镇为休闲体验基地。古北水镇开发给暖泉古镇景区开

6、发的启示：1、构建景区开发商业盈利模式是景区开发的重中之重，暖泉古镇具有“乌镇开发模式”的类似条件：地理位置相近，高速开通后距离消费市场北京1个半小时车程；旅游资源接近，包括丰富的自然、人文景观，暖泉古镇和壶流河水库相融合，适合文化休闲度假景区综合开发。其中西古堡适合做观光景点，中小堡、北关堡、壶流河水库地块适合做体验休闲度假旅游。周边空中草原、小五台景区景区及蔚县另7个国家重点保护单位文物都可以作为古镇周边补充的观光景点。1、暖泉古镇建筑整体风貌、古镇水系的恢复是景区观光及休闲度假旅游开发的基础。2、暖泉古镇经营淡季问题，可以开发温泉养生、暖泉冬雪、文化创意、文艺演

7、出、民俗民风体验等活动内容的开发，景区就有可能成为北京冬季会议、度假、节庆旅游的首选，实现淡季不淡。3、古北水镇打造的目标为塑造具有北方建筑特点的“亲水山坡型”明清风格北方古镇“水城街”，实现高端观光与休闲度假及会议结合的复合型经营模式。在一定的程度上是暖泉古镇景区市场是最大的竞争对手，如何规避竞争，展现自有优势，是后期暖泉古镇开发上必须面临的问题，我们的优势在于，古镇为原汁原味的古镇，也是离北京最近的中国历史文化名镇、有大面积的水库壶流河水库、周边景区（小五台、空中草原）已具备一定的市场影响力，古堡群，浓厚的民俗，特色小吃。4、暖泉古镇发展目标除成