古北水镇2014运营报告

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1、2014年景区运营行业分析报告中青旅2014年3月目录一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台41、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构42、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力43、后续催化剂5（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂5（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长6（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力6二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区71、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔72、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区83、开发基础：交通

2、便利、政策支持、整体开发、渠道完备94、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区105、股权结构：中青旅权益占比36%126、估值：预计古北水镇总价值在116亿元13三、乌镇模式，开启“走出去”战略141、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆142、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇”163、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲174、收入结构和发展前景185、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司”20四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型211、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型212、酒

3、店业务：帝苑酒店亏损拖累增长243、IT投资：稳定增长254、房地产投资：地产收入结算即将完成255、商业地产：桐乡旅游广场26五、盈利预测27一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构中青旅作为综合旅游龙头，形成了以旅行社业务为主体，景区运营和酒店管理为两翼，并辅以房地产销售、IT等策略投资的业务结构。从2012年的利润结构来看，景区管理（乌镇景区）是公司业务的最大亮点，净利润占比40%。2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力中国旅游形态正由观光游向休闲游转型，而位于城市周边、行

4、程简单、利用短假期的短途休闲“微旅游”拥有巨大市场空间。中青旅旗下的乌镇和古北水镇正是瞄准京沪周边的“微旅游”市场，打造观光+休闲+度假的复合型景区。中青旅具备国内最领先的景区开发能力，将先天条件一般的乌镇打造成江南水乡的封面，是中国净利润规模最大的单一景区、浙江省客户满意度最高的古镇，以及最符合休闲游定位的景区，乌镇西栅成功留住休闲散客，酒店入住率超过60%，客单价远高于其它古镇。乌镇的成功模式可总结为1）整体规划：强调景区整体风貌，管线地埋、修旧如故等模式保证了原有的古朴景观；2）集中产权：收回景区内所有产权，酒店、餐饮和大部分店铺均为

5、公司直营，避免商铺雷同、商业化气息过重的风险；3）注重休闲：乌镇西栅在保留了明清古建和老街长弄的同时，在内部充实现代化的配套设施，为游客提供舒适的居住环境和全方位的休闲娱乐，符合游客“休闲游”需求。3、后续催化剂（1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂北京市存在巨大的短途休闲游需求，但周边又非常缺乏优质旅游景点供给，野三坡、十渡等景点年客流均超过200万。古北水镇交通位置便利，并由乌镇原班人马打造，保证了景区的高端品质。古北项目定位“观光+休闲+会议”的复合型景区，除了包含4A级景区司马台长城的美丽风光，还拥有酒店民宿、

6、餐饮、温泉、演艺等配套设施，满足休闲、度假和会议需求。我们预计古北项目整体估值116亿。古北水镇已于13年10月底开始试营业，随着景区品质和前景逐渐被市场和消费者所认知，公司资产价值和发展潜力有望逐渐获得市场认可，得到估值提升。（2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长受禽流感、炎热天气和三公消费下滑影响，1-3季度乌镇客流同比下滑约5%。14年客流有望实现低基数下的反弹。同时考虑收购15%的乌镇旅游股权，预计公司14年净利润同比增长33%。（3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力公司目标成为连锁型旅游目的地开发公司，充分利

7、用领先的景区开发能力，形成平台模式。古北水镇是公司“走出去”战略的第一步。根据新闻报道和我们的调研，未来与乌镇同处桐乡的濮院古镇有望成为公司下一个异地复制的项目。新项目宣布将有望进一步打开市值空间。二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔我们预计北京市短途休闲游潜在市场规模在5000万人次/年，但城市周边又缺乏优质的短途旅游景点。京郊的休闲度假游项目，若能拥有优秀的品质和服务，能够填补短途旅游供给缺口，激发居民的出行欲望，未来发展潜力巨大。►需求：短途休闲游潜在市场在5000万人次/年：1）市内居民

8、产生需求4500万。北京市城镇人口数量1700万人，拥有私人汽车370万辆，假设拥有汽车的家庭每年短途出游4次，没有汽车的家庭每年平均出游1次。2）到访游客产生需求500万：北京