淮安市涟水圣特路北侧地块定位报告

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1、涟水圣特路北侧地块定位报告2011年3月本次报告需要解决的问题如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？报告结构第一章宏观经济环境第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第四章项目核心问题第五章项目整体定位第六章项目产品建议涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚u涟水县位于江苏省北部，在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界，东北与响水、滨海两县毗邻，西南与淮安市区、淮阴区接壤，西北与沭阳、北与灌南相接。u涟水历史悠久，人文荟萃。自公元前117年建县至今，已有2100余年历史

2、。文化底蕴深厚，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外，境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现u涟水区位显要，交通便捷。南屏苏沪，北扼齐鲁，有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。u新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境，南经大运河与长江相连，北经灌河与黄海相通。境内黑

3、色化道路全面通达，县、乡、村三级交通网已经建成。u2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇，离县城区10公里。城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求涟水年末总人口（万人）109108.55108.5107.93108107.5107.31107106.4106.5106105.510520062007200820092009年淮安各地人口对比（万人）600.00534.16500.00400.00300.00200.00108.55100.0075.9538.8736.270.00淮安市

4、涟水县洪泽县盱眙县金湖县根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容一、城市总体布局u西片工业区，中片新城区，南片老城区，东片文教区，以“二河、二渠” 穿插其间。二、城市布局结构u将自然环境融于城市布局的生态园林式结构，即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。三、涟水城市性质u新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市。四、城市用地功能分区u老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地；新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地；西片工业区以新兴工业园

5、区为主，兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能；文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主，生活居住用地为辅。城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主涟水经济变化情况涟水与淮安其它城市经济对比160180001200.001121.7530000140133.971600026422156121000.002508625000120110.49140002327712000800.00203472000010088.1074.0710267100001561280600.0015

6、000824580006069956000400.0010000404000200.00133.9789.86129.1083.215000202000000.0002006200720082009淮安市涟水县洪泽县盱眙县金湖县GDP（亿元）人均地区生产总值（元）GDP（亿元）人均地区生产总值（元）发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美800—10001000—40004000—80008000以上元）生存、改善需求需求特征生存需求改善需求为主改善需求为主兼有超速发展，单纯快速发展，以数半稳定发

7、展，以缓慢发展，综合发发展特征数量型量为主，数量和质量为主，数量展型质量并重和质量并重从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间涟水各产业产值（亿元）6055.775046.9540.4937.714034.9532.3431.203025.5267.1327.6025.5521.38201002006200720082009第一产业第二产业第三产业各产业所占比重50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2006200720082009第一产业34.51%31.3

8、3%29.27%28.15%第二产业36.63%39.67%42.49%41.63%第三产业28.86%29.00%28.24%30.22%目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大城市固定资产投资及房地产开发投资8071.66706054.295040.294027.42301