徐州贵邦财富项目专题调研商业市场专业调研商街与商厦

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1、徐州贵邦财富项目专题调研本次调查主要围绕古彭广场商圈进行展开。古彭广场商圈以中山路与淮海路形成的“十”字形为中心，向外辐射。主要商业物业有百货大楼、新一佳、金鹰国际购物中心、金地商都、古彭购物中心、金陵饭店购物中心等。主要办公物业有成功大厦、九州大厦、泛亚大厦、国贸大厦等。本次主要调查本项目周边业种业态分布，深入了解项目自身优劣势，分析其市场发展潜力的方向，对周边的竞争个案进行调研，并关注其产品去化状况和市场抗性；对商业物业的租赁及销售价格进行调查，了解其执行的具体价格体系；对商业物业的按揭政策进行调查分

2、析。一、业种分布及价格淮海路沿线主要经营业种为服饰及电器、通讯（主要为手机及配件）产品，所占比重较大。服饰以沿街专卖店为主，包括两个地下服饰市场，百诗特和女人街；电器通讯（手机及配件）产品主要集中在淮海西路自彭城路以东一段，以沿街厂家直销、维修门店为主。调查中，彭城饭店（富锦广场对面）20平米左右的门面房月租金在10000元左右；沿街店面1、2层联体390平米，年租金180000元；古彭百货大厦，2层女子服装，月租金180～200元/㎡；百诗特，负一层店中店，使用面积约7～8㎡，月租金根据位置不同在130

3、0～1500元；女人街，负一层店中店，使用面积约8～10㎡，月租金根据位置不同在1900～2300元；徐州军分区段沿街店面，使用面积约60㎡，年租金60000元；总体上汇总分析，沿街店面的租金在200-400之间为主，最高可达到500元/平方米/月。7中山路沿线中山路两侧集中了目前徐州市主要商业物业。自本案向北两侧分布有金鹰国际购物中心、金地商都、金陵购物中心及古彭购物中心、新一佳及百货大楼两大主力店，是徐州市民购物消费的主要区域，办公楼有成功大厦、国贸大厦。向南主要有海云店脑市场及电脑市场一条街等，其余

4、主要为沿街店面以餐饮及服饰、珠宝首饰产品等。调查中，新一佳超市4F，目前正在招商，经营服饰，月租金在170～220元/㎡（使用面积），另加2％（根据租金计算）的广告推广费，在6、7、8三个月的服装淡季，租金按8折计算；近交通银行30平米的店面，月租金5000元该路段租金在100-300元/之间为主。文亭街文亭街为东西向次干道，沿街两侧经营业种以餐饮为主其次为美容美发类产品及服饰类产品，其中餐饮业店面规模较小，中低档次，经营状况相对较好。租金在100-200元/平方米/月，以150-175元/平方米/月为主

5、。在本项目即文亭街和中山路交汇处，合理的沿街商铺租金在300元/平方米/月。大型商厦金地商都：总经营面积约8万平米，负一层为家乐福超市，1～2F为百货业态，3F为永乐家电，4F为金海马家具，其中负一层、3、4层为整体招商，1、2层百货为金地商都自主经营。经营模式为扣点经营，按营业额扣23%（包税），另加按结算额的1.5％的广告推广费，营业额月结。南京中央百大徐州百货：由徐州百货统一经营，不对外出租柜台。金鹰国际购物中心：7总经营面积75000㎡，是目前徐州集购物、休闲、娱乐于一体的高档购物中心。1F为倾城

6、：经营化妆品、名表、黄金珠宝、女鞋、品牌皮具、连锁快餐；2F为绚美：经营职业女装、时尚女装、皮装皮裘、女士饰品、皮具；3F为香榭：中性休闲、休闲女装、少淑女装、内衣内秀、羽绒制品、咖啡吧；4F为深邃，经营男士正装商务休闲及领带饰品、男鞋、男士内衣；5F为律动，经营运动休闲、儿童世界、家用小电器、工艺礼品、琴行。经营模式无法调查，但从其经营格局来看，也应是扣点经营模式。周边业种分析：服饰鞋帽类数量较多，档次分化明显，业态种类较为丰富，周边的尚在准备开业的物业相对较多，对本项目明显的优势。电器通讯类经营业态以

7、沿街店面及主力店——百大家电广场，沿街店面以经营手机及配套产品为主，百大家电广场产品较为丰富，对本项目缺乏产业集中优势；电脑产品类专业市场（海云电脑城），位于中山南路，规模相对较大（营业面积约2600平方米），同时有电脑一条街；对照山水信息港的开发，缺少商业导入的可能性。休闲娱乐类设施数量较少、规模不大且整体档次较低，嘉年华（本案对面）规模相对较大，档次较高，经营状况也很好，反映出对休闲娱乐类有操作空间，同时其楼层间高，对本项目三四层的定位有可借鉴之处。餐饮类数量较多，分散与集中并存，档次普遍较低，规模普

8、遍较小，中档及高档餐饮店较少，以休闲功能为主的咖啡吧、茶吧数量较少、规模不大，同时本案对面即有一家餐饮，本案可考虑部分餐饮业态；珠宝、婚纱摄影类项目周边有一定数量的珠宝婚纱摄影店面，此类的引入会较好的提升项目的品质，得到高的回报；优先选取的业种不适应的业种珠宝、婚纱摄影类、餐饮类、休闲娱乐类、酒店类电器通讯类、电脑产品类、工具类工业品7对照本项目而言，合理的产业定位类型应考虑为中心商圈内部第二圈层的位置，不能做产业上的越位，可