宿迁水木清华项目广告及营销提案上

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1、恒力集团宿迁水木清华项目《广告及营销提案》黑弧奥美广告传媒机构2010年7月15日品牌/产品传播篇在上周五~周日宿迁实地调研后，我们仅用三天时间，形成了项目整体广告传播策略案、销售规划实施方案、销售中心及案场改造方案，因为时间过于紧迫，未免有粗疏之处，敬请谅解！恒力·水木清华传播策略2010/7/29第一版产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势定位一、区域板块分析湖滨自然生态区宿城老城区新区商业中心区老城区：老居住区，生活配套完善，但设施陈旧，项目数量较少，规模较小

2、，价格约在3000元/㎡。目标客群：首置与首改型客户，多为工作生活在当地的老居民。商业中心区：商业中心，生活最便利，城市价格标杆。品牌开发商进驻，价格约4500元/㎡代表项目：宝龙城市广场、中豪国际星城。目标客群：投资客，高端客群湖滨生态区：环境优美，以别墅洋房产品为主，离市中心远，配套少，目前太缺人气。目标客群：多次置业，高端人群的第二居所。部分楼盘客户为低端客群，主要因为价格便宜宿城新区：市级行政中心，规划管理与城市绿化景观相比其他板块有明显优势，集中了一批较大规模的新式特色住宅项目，价格约3700元/平方米。目前生活

3、配套还不够成熟。代表项目：中港雅典城、学府兰庭、海天翡翠城目标客群：改善型客户：被该区域的生态环境、配套以及品质社区所吸引。高端客群：多次置业，质素较高的楼盘能成为其第一居所。区域竞争格局：1.4个板块定位尚不清晰，消费者心中也没有十分明确的板块概念。2.宿城新区应是政府规划思路最明确的板块区域，从城市景观，道路规划，园林绿化等方面，在宿迁各版块中是最佳的。但因为是新区，商业与生活配套目前尚不够完善。3.宿城新区作为行政中心区是已经被认同的，但尚未明确被定位为高端居住区。机会点：由本案代言整个板块，推出其做为宿迁最高端居住

4、区的定位，从而享有板块升值的最大收益。动作：提出清晰易懂的板块定位口号，并与本案特色直接相关。二、竞争分析在考察了8个项目后我们选择了等位圈与等价圈的5个项目作为主要竞争对手进行分析：中港雅典城高层+别墅宿城区乐府兰庭高层+小高层宿城区海天翡翠城高层+花园洋房+多层宿城区高层+复式商业+多层宝龙城市广场宿城区中豪国际星城高层+小高层宿城区本案与竞品位置关系中港雅典城本案水木清华乐府兰庭学府雅苑中心城区海天翡翠城等位圈宝龙城市广场等价圈中豪国际星城中港雅典城基本信息占地面积:272亩总建面积:40万平方米物业类别：住宅、别墅

5、建筑类别：多层、高层、别墅装修状况：毛坯物业地址：宿城新区洪泽湖西路1号开盘时间：不详容积率：1.99绿化率：45%物业费：开发商：江苏中港发地产开发有限公司售价：4100-4800元/平方米小区由多层，联排别墅，情景洋房，小高层及高层组成，共2700户。欧洲古典建筑风格。建筑外观、园林景观、售楼中心均有一定奢华感与品质感，属于较专业的地产开发商，是强劲的竞争对手竞争户型信息2室2厅1卫1厨85㎡竞争户型信息3室2厅2卫1厨122㎡竞争户型信息竞争户型信息4室2厅2卫1厨153㎡户外围墙当地实力开发开发宣传欧洲风情，商，物

6、业管理管理品牌大气，现场形象由戴德梁行担包装比较出纲顾问色，符合高端盘定位。40万平米欧建筑80‐320㎡多样洲新古典主户型化户型，目前规划义顶级国际空间在售以联排别住宅，涵盖墅户型314㎡多种高端建为主。筑形态。特色内部高端会所，泳池、多功能休地中海景观园配套林，12000㎡园林闲中心、网球场、国际会馆等，服人工湖水系、景观务功能强大。奥运题材雕塑中港雅典城1.强劲竞争对手，综合素质较高，与本案形成直接竞争关系2.目前2期尚未开盘3.整体奢华感的营造在宿迁有一定优势4.楼宇排布较为呆板，建筑与园林景观的细节不到位雅世.乐

7、府兰庭基本信息物业类别：高尚住宅建筑类别：高层、小高层占地面积：17.22公顷建筑面积：40万平方米开盘时间：2009-01-31绿化率：50%容积：2.07物业地址：宿迁中学新校区西侧开发商：江苏雅世置业有限公司均价3500元/平方米售楼处景观实景：中式建筑，辅以江南园林风格景观，在宿迁市场上颇为少见，较好的生活氛围营造样板房实景：宿宿最迁最好的样样板房示范，较为为华高端奢华，但但格没有独特风格户型信息跃层：2房2厅2卫，105平方即做成复式，十分实用户型信息3房2厅1卫雅世，当地宣传整体调性较实力开发商开发商为高端，统

8、品牌形象一，形象鲜明。中式建筑群建筑跃层，错层落，人车分户型板式平层，规划丰富的户型流，独立供空间暖，中央智结构，样板能系统。房出色特色主要为外部教育配套，宿迁中式园林，中配套园林中学、现代实央景观，户外景观验学校、南师观景泳池大附属学校。雅世.乐府兰庭1.户型丰富且十分实用，有很强竞争力2.目前一期销