杭州市住宅市场分析及泡沫风险防范研究

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1、浙江工业大学硕士学位论文杭州市住宅市场分析及泡沫风险防范研究姓名：蒋益锋申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：虞晓芬20030101HousingMarketAnalysisandBubbleRiskPreventionInHangzhouABSTRACTAfterwalkingoutoftherealestateslumpin1998,therapidlydevelopedhousingindustryofHangzhouhasbeenanewimpetusofregionaleconomyandt

2、hefocusofconsumption.Withthesustainingboomofhousingmarket,thehousingpricehaskeptonrisingforseveralyears.Bythesoarofhousingprice,theproblemwhetherbubblesreallyexist,whetherthehousingmarketishealthyhasbeenthefocusoftheargument.Startingfromthesummarizingoftheor

3、yofrealestatebubblesandrealestateearly-warning，ThispaperanalysestheactualityofHangzhouhousingmarketfromsupply,demandandmarketcharacter.Thenwestudythelawofhousingpricefluctuation.Next,weestimatethebubblesquantificationallythroughthreediferentmethods.Wetrytoes

4、tablishtheregionalrealestateearlywarningsystemtojudgethehealthyandalertdegreeofhousingmarketbecausewecan'tobtainthedangerousdegreeofbubbleburst.Finally,ThispaperparticularlyanalysesthepotentialriskofhousingmarketfromEndogenuousandexternalfactor,putsforwardso

5、mesolutionstopreventthepotentialriskthroughmarketmechanismaccordingly.KEYWORDS:Housingmarket，PriceBubble，HangzhouEarly-warningSystem,RiskPrevention浙江工业大学硕士学位论文杭州市住宅市场分析及泡沫风险防范研究第一章绪论1．1研究背景，住宅产业是一个基础性的、产业关联度大的产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展，但其过度的、脱离经济基础的增长就有可能引发房地产

6、泡沫，各国各地的实践证明房地产泡沫的破裂对整个国民经济、金融系统、房地产业发展都会造成极大的破坏而且影响持久。如日本20世纪80年代的房地产泡沫、1997年东南亚经济危机以及我国90年代初的海南、北海房地产泡沫破灭造成的影响至今仍未完全消除。因此对住宅市场的正确分析及泡沫风险的提前识别与防范对我国房地产业和金融体系的健康发展，进而保持宏观经济稳定持续健康发展是很有裨益的。随着我国住房体制改革的深入，实物分房最终取消而开始实行货币化分房，我国的住宅产业进入了一个全新的市场化操作阶段，给我国住宅产业带来全新的局面。

7、自1998年开始，杭城商品房市场率先全国走出低迷状态，市场销售一片火爆，出现了量增价升、供需两旺的“杭州现象”，杭州市’住宅开发投资从1998年的34．60亿元增长到2002年的83．37亿元，年均增长35．2％。住宅竣工面积由1998年的160．6M2增加到2002年的262．58M2，年均增长15．87％。商品房销售面积从1998年的133．8万M2到2002年的236．09万M2，年均增长19．11％2。杭州住宅价格从1998年的3278元／平方米到2003年5396元／平方米3(见图1)。在住宅市场日益

8、繁荣的同时，房价的持续快速上涨也引起了有关政府部门和学术界的强烈关注，特别是从去年底开始的关于杭州住宅价格是否舍理和有没有房地产泡沫的讨论频频见诸媒体。但在媒体一片看空声、政策面冷风频吹，又遇“非典”事件影响的不利情况下，杭州楼市还是继续呈现出需求强劲，房价稳中有升的态势。今年上半年省房交会上房价又创新高，各个区域都有不同程度的上升，据每日商报记者对城区内18个确切均价的公寓楼盘(包括