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时间:2019-05-09
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1、宋家庄交通枢纽商业定位方案汇报项目本体分析4区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议6汇报内容项目背景1经济收益评价7项目本体分析4区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议6项目背景1经济收益评价7枢纽经济专题研究枢纽研究——什么是枢纽经济城市枢纽经济反映了一个城市成长过程中工业化与现代化的程度以及城市可持续发展的综合水平。枢纽,其英文解释为“终端(terminal)”,即当运输对象使用某种运输工具沿某路线到达车站,需要换乘或转运时,该站能满足运输对象改用其他交通工具或沿其他路线运行的需求。“
2、枢纽经济”就是围绕交通枢纽形成的经济圈。枢纽对房地产的价格影响机理城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中周边中小户升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温辐射范围增加居住群体扩大城市边缘城市中心枢纽运营支撑支撑枢纽研究——枢纽经济的作用枢纽经济专题研究第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟,适合发展高等级功能,包括高级办公、商业以及居住,开发强度高;通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高(veryhigh)。第二影响区
3、域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达(包括交通以及换乘时间),是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集(cluster)的相关功能;开发强度较高(high)。枢纽研究——枢纽经济的共性枢纽经济专题研究第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间(包括交通以及换乘时间),取决于地段状况可以发展多种功能,开发强度取决于地块以及开发内容。项目研究——枢纽分类枢纽分类概念特点现有枢纽A市内外“路路通”以航空、铁路等大型对外交通设施为主,配套设置轨道交通车站、地面公交站、社会停车场
4、、出租车营运站等市内交通设施,共同形成大型市内外综合客运交通枢纽。西直门、北京南站、西客站南广场B公交轨交“一站换乘”以轨道交通车站为主,结合地面公交站点、出租车营运站、社会停车场和长途客运站等其他交通设施,共同形成的大中型综合客运交通枢纽。B类枢纽主要分为两类:B1类,以三线及三线以上轨道交通换乘站为主体的大型枢纽;B2类,以一线或二线轨道交通站点为主体的中型枢纽。B1:东直门枢纽、宋家庄B2:六里桥、望京、动物园C停车坐公交进城以轨道交通、地面公交和机动车换乘为主体的停车换乘(P&R)枢纽。中心城用地紧张、交
5、通负荷重,因此规划在城乡结合部、靠近主要公路和轨道交通站点,同时设置大中型社会停车场,起到适当截流进城机动车、引导换乘公交的作用。苹果园枢纽、一亩园、北苑北、四惠D多条公交线始末站汇集以多条地面公交换乘站点为主体的小型枢纽。通常是距离轨道交通站点较远的、多条常规公交线始末站集中布局而形成的枢纽。枢纽经济专题研究根据我们对枢纽经济的专题研究,我们认为宋家庄枢纽属于的B1类枢纽。宋家庄枢纽的开发需要遵循B1类枢纽的物业发展共性,同时,根据项目的自身特点,还需要进行一定层级的个性开发。我公司委托对宋家庄枢纽的站内商业项
6、目进行了量身定做式的策划工作。本次策划工作主要分两个阶段进行。第一阶段是市场调查阶段,是对项目所在区域的市场进行全方位的调查,真实体现市场现状,形成初步成果;第二阶段是项目定位策划阶段,在市场研究的基础上,对相关资料、数据进行提炼、分析和深层次的研究,为本项目的定位和发展提出建设性的意见。枢纽经济专题研究项目背景宋家庄枢纽将建成一座集轨道交通、市区公交于一体,包括出租车等多种方式衔接的综合客运枢纽。宋家庄枢纽与地铁5号线、10号线和亦庄线三条轨道线接驳;枢纽主体建筑为地上四层、地下一层,主要承担地铁换乘、公交到发
7、、出租车到发及公交夜间驻车等功能。枢纽位置宋家庄交通枢纽是北京市规划的13处综合交通枢纽之一,位于南三环到四环间。地块(占地约4.2公顷)项目背景枢纽总规划用地面积约4.2公顷,其中,建设用地面积约3.14公顷。总建筑面积5.26万平方米(地上约2.9万平方米,地下约2.36万平方米)。项目背景1区域市场分析2消费群体分析3项目定位5广告策划建议6区域演变区域发展现状区域商业竞争分析区域商业典型案例分析项目本体分析4经济收益评价7区域特征区域东北部与成熟的方庄居住区相连,西临南中轴线南苑路,北望天坛公园、龙潭湖公
8、园;是市区东南通往亦庄的必经之路是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带区域演变1950年以前1950—1990年1990—现在贫民区双庙村北京化工三场红狮油漆厂中低档住宅经济适用房工业氛围没落1997年开始,化工三厂停产腾地,目前在建经济适用房项目;2001年开始,北京红狮涂料有限公司经过分析论证,制订了搬迁、技术改造等规划,2006年初,搬迁完成,目前正在建设万科两限房项目。
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