深圳华侨城案例研究

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1、深圳华侨城世联研究案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。11分享提纲第一部分：关于华侨城22华侨城的“转型”开发背景：n华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨企业公司；1985年6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日华侨城宣告成立；n创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司仅投入少量资金；n开发

2、时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带，知名度极低。开发前开发后n远离城市中心未经开政策支持n独立城市组团发的城郊n具备居住、旅游和高端产+业功能n城市配套极其缺乏n城市休闲商务中心n知名度低资金投入n复合城市资源与生态环境33华侨城规划现状n区域开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境居住区华侨城各功能的用地状况华侨城旅游区用地性质占地面积占地（公顷）比例文产业体教区主题公园、景区14231.56%育居商业产住旅游区其它休闲空间337.29%居区业区（含水面、山体）住区区旅游区居住用地及配套16135.

3、78%商业用地439.56%n到目前为止华侨城已建成4个国内最具影文体用地40.88%响力的主题公园并与国际连锁大型超市、高档写字楼、高级酒店、美食步行街、道路交通用地429.38%艺术中心、体育运动中心等设施一起形工业用地214.67%成了完善的休闲商务体系；其它40.88%n通过一个开放性的、处于良性动态发展中的有机系统，打造出自己的“城市意合计450100%向”，每年吸引外来游客1000万人次，成为深圳最繁荣的城市休闲商务中心。44华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的城市组团n地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里；深圳关内n规模：占地面积45

4、0公顷，其中旅游用地约130公顷，现状华侨城4km人口35000人；n城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；居住区n规划状况：总建筑面积约为218.96万㎡，其中高层住宅92.85万㎡，多层住宅45.48旅游区万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地文教产业区34.56万㎡，写字楼占地1.08体育万㎡，旅游配套设施占地250居住区万㎡。旅游区商业区产业区居住区旅游区55区域前期是未经开发的城市郊区，生态资源处于蛮荒状态，城市配套极其匮乏开发背景n华侨城原是宝安县光明华侨华华侨城侨城早早期期状况状况畜牧场沙河分

5、场，1981经广东省政府批准，改制成为沙Ø“二十年前来华侨城河华侨企业公司；时，深南路还是汽车一n1985年4月，全国华侨工作会过尘土飞扬，大片荒丘议正式通过了华侨城建设方中只有几处工地……”案，6月国务院侨办报送国务——深圳市民院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日华侨城宣告成立；当时的深南大道1983年的华侨城n创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金；n开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。1985年的华侨城规划1987年华侨城的建设状况1990年

6、华侨城的建设状况66区域开发遵循“在花园中建城市”的规划理念，注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境华侨城各功能的用地状况用地性质占地面积占地（公顷）比例主题公园、景区14231.56%其它休闲空间337.29%（含水面、山体）居住用地及配套16135.78%商业用地439.56%文体用地40.88%道路交通用地429.38%工业用地214.67%其它40.88%合计450100%n开放式街区，成为城市意象；n道路弯曲和富有坡度；n道路绿化成形；n车和人处于同等地位；n道路和绿化组成的区域边界；n公共共享空间。77华侨城增值“三阶段”分析华侨城的区域增值实现可以分

7、为三个阶段：引领超越追赶88追赶期（1980~1991）华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华侨城施行了一系列举措：类别开发时间项目概况拥有82个景点，从1989年9月到1990年底，锦绣中华共接待游客1989锦绣中华430万人次，15月收回投资，一举成为深圳的标志性建筑旅游设施占地面积１５.８万平方米，包括中国２１个民族的２４个村1991民俗文化村寨，成为全国５６个民族有代表性的民族风情博物馆。是城市文艺表演的核心场所之一，拥有的特级影院至今接待