旧城改造的几种成功开发模式

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1、在旧城改造项目中，如何结合好项目本身的优势，挖掘出最亮丽的卖点，进行项目定位、包装和推广将是决定项目是否成功的关键。针对旧城改造中最主要的几种开发模式，我们选取了目前国内最成功、最具影响力的几个优秀案例，从方方面面进行深入的分析，揭示其项目的成功奥秘。旧城改造的几种成功开发模式■张连杰吴瑞生在我国现阶段的旧城改造形式的房地产开发中主要存在四种开发模式——新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。四种开发模式难以区分孰优孰劣，具体采用哪种开发模式主要是由项目的特定背景决定的。旧城改造

2、主要开发模式及其代表案例新天地模式上海新天地广场旧城上海中远两湾城住宅物业开发模式改造广州江南新苑主要商业物业开发模式佛山东方广场开发模式综合物业开发模式成都金色厦威夷DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE1决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE模式一：新天地模式因上海石库门建筑的成功改造，新天地模式、新天地运动已经成为全国旧城改造模范的一个专用词语。新天地模式具有以下特点：1、项目地块特征项目地块区域历史悠久、知名度高，是传统商业、居住或旅游

3、中心、人口密集，具有深厚的传统历史文化底蕴。不过，此种类型地块往往也存在着环境较差、配套落伍等情况，因而成为当地政府亟待改造的地块。但此区域的改造又常常存在如何使现代与传统相融合的难题。2、开发特点对项目地块进行重新的规划和改造，对国家政策规定保护的或具有保护价值的历史文物（如古建筑、原街区景观等）予以保留，并进行维修、维护和包装。3、开发策略充分利用地块原有的历史文化底蕴、并经过重新的规划、包装、改造，使建筑的历史文脉得以继承，并焕发出新的现代色彩。4、优劣势分析项目具有传统老区的吸引力，目标市场广阔，

4、但成本高，投资回收期长。2《中国房地产决策情报》第三十四期大型专题深度研究系统·旧城改造之三案例一：全国最具影响力的旧城改造项目上海新天地广场1、项目档案新天地小档案物业名称上海新天地广场物业地址上海市卢湾区太仓路181弄物业类别商业（只租不售）占地面积30000平方米建筑面积60000平方米容积率1.8建造成本20000元/平方米拆迁安置成本6.7亿元项目总投资14亿元投资商香港瑞安集团2、新天地的开发背景新天地广场项目位于上海市中心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，属于上海的黄金地

5、段，中共一大会址也在其范围内，其中以成片的石库门式里弄建筑为主。成片的石库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。3、新天地的整体策略（1）新天地广场定位根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。（2）新天地广场规划理念DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE3决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGE

6、NCE石库门的历史“石箍门”与“石库门”上海的石库门住宅兴起于19世纪60年代。沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石做门框，门扇为实心厚木，上有铜环一副，与中国的传统民宅相比，趋向保守。亦中亦西聚居之地为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除了部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通居民。进门后为一天井，天井后面为客厅(上海人叫“客堂”)，之后又是后天井，后天井后为灶间和后门。

7、天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间”，再上面是晒台。去留之间的珍贵石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市全部住宅面积的六成以上。单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。新天地以“一大”会址所在的

8、兴业路为中轴，分为北里和南里。北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。（3）新天地扮演的角色新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。这个项目东至西藏路，南到合肥路，西临马当路