新郑市蓝天商务花园战略营销报告(I)

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1、他们要什么？要取得真实有效的客户购房需求，就必须要让客户来说话。参照有关法则针对性市场调研，对目标客户进行研究。调研数据如下：位置交通8074.7673.82价格小区配套6060.94面积48.21户型4040.3开发实力3028.0626.18人文环境24.1120小区规模11.4913.56建筑风格0小区景观物业管理从上图我们可以看出，交通、物业管理、价格排在客户最关注选项的前三位，而配套、户型、景观可综合为产品紧随其后，品牌、建筑风格及社区规模则分列后三位。此结果从客户角度论证了项目定位的几个比较点的重要性。对本项目对接如下：主导因素与本项目的对接交通位置关注度—74.76%

2、目前距城市中心较远，相对薄弱×物业管理关注度—73.82%立足最先进的物业管理√项目价格关注度—60.94%初步定价与市场价持平√小区配套关注度—48.21%智能安防，创新科技√项目户型关注度—40.30%最完美的品质√户型设计理念—“经典+超越+多功能”除交通之外，其余主导因素中，本项目均属郑州港区房地产开发市场的佼佼者。然而：对于传统的居住理念，居住模式，交通偏远是不争的事实。而对于蓝天商务花园区别以往的产品类型、受重人群以及购买意图正与现存地块相辅相成。可以说只有这样的交通区位才能开发出真正意义上超越港区其他项目的产品。蓝天商务花园SWOT分析S：价格优势，产品优势，交通优势

3、，推广优势。W、刚性需求购房者较少、不属于传统概念上的居住区域、区域总体规划未完成。O：郑州市区及港区的远景规划带动该区域经济发展，同时人口增加、比郑州市区超低的价格、投资前景看好；产品用途多样，可同时满足居住、办公等需求。T：新政策下达将引起的市场观望、配套设施稀缺、噪音污染严重、未形成片区发展规模、未来的不可确定因素。便利的交通＋港区升值空间＋高品质的产品组合＋现房效应创造利润塑造品牌项目顺利销售树立开发商口碑为后续地块的开发打下基础预则立谋，运筹帷幄定之中，决胜天千里之外下。Ø项目营销战略Ø营销目标Ø项目定位Ø全盘营销策略Ø品牌运作思路与品牌策略全盘营销战略全项目全盘营营项盘

4、联精利润销策略销目运排品目定作全盘推别多项目标位思广策略墅层品牌路资金& 品牌梯级营销目标项目表层营销目标快速销售，平衡公司现金流。项目中层营销目标平衡公司现金流，树立公司市场标杆，为后续项目的开发打下基础。项目深层营销目标双品牌计划—— 树立蓝天商务花园的知名度。树立华亨置业的知名度。项目附加营销目标成为港区开发企业的龙头，成为港区片区开发的布道者。全案项目定位港区首席超绝品商住公园关键词人居、商务、品质、别墅、未来、价值项目整体运作思路初期初期树立品质快速销售蓝天拔高形象中期中期提升价格商务花园后期后期品牌升级资金回笼全盘营销策略市场标杆塑造品牌市场认可创造溢价市场关注加速去化

5、市场培育项目推广全盘营销策略A、客户策略全国从全盘营销河南的角度，逐步实郑州现客户的升级和区域的扩大，扩当地宽销售渠道实现客户群快速销售，让更客户群多的人了解蓝天客户群商务花园，塑造客户群华亨品牌。全盘营销策略B、价格策略最终实现价格目标稳中有升小幅快涨高开平走初期中期后期全盘营销策略C、营销策略Ø通过初期推广落实、价格策略，实现高举高打，制造市场轰动。Ø通过中期拔高形象、提升品质，增加项目附加值。Ø三期通过一期、二期的推广和口碑传播，逐步完善项目品牌，同时通过物业管理，小区智能化影响，带动项目品牌升级。全盘营销策略D、推盘策略在此，我们借兵家之言——“以正和，以奇胜”作为本案推广

6、策略的主导方式。所谓“正”，即认真分析市场，深入挖掘本案之“势”，一切从实际出发。将本项目的卖点进行综合，分阶段、有侧重的进行推广；并且把拓展客户的渠道延展开来，最大限度的利用资源。这样就保证了一个强有力的推广基础。“奇”，是指在“正”的基础上，将某些“点”进行发散，出“奇”不意，增大穿透、扩大杀伤。1正篇直面本案之势，区别与传统地段，区地段篇：“借力打力，反客为主”别与传统居住办公产品。然而只有在这样——故善战人之势，如转圆石于千仞之山者，势的地段才最具有投资价值，才是最好的身份象征，才能获得最大程度上的便捷。也。推广语—全世界的焦点！升值篇：“以逸待劳”如果说投资具有时段性，过

7、气的选择不能支持明天的需——凡先处战地而待敌者佚，后处战地而趋要。那么，在港区，升值没有尽头。从某种意义上讲，交通支撑着区域经济命脉，国家经济命脉。从世界发展史我战者劳。故善战者，致人而不致于人。们可以看出，交通只有扩张，没有萎缩。从港区发展史我出其所必趋，趋其所不意。后发而先们可以看出，港区的经济及规模只有扩张，没有萎缩。至。推广语—在这里，升值永无止境！煤暖双气、5+12中空玻璃、300米地下深井水、无产品篇：抛砖引玉盲区社区监控、建筑外墙砖；精品多层，联排别墅，