2009年威海华文花园项目营销战略报告

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1、威海华文花园项目营销战略威海华文花园房产开发有限公司二00九年10月第二阶段华文花园项目——天方模式流程运用第一阶段市场调查与营销战略确定第二阶段第二阶段至今工作2009.11.5----2010.7.1工作威海房地产市场研究项目研究与卖点提炼项目定位营销策略总体方案经济效益测算根据客户反馈结果再次研究及论证终端客户的深度访谈及检验销售执行方案的落实企划方案的落实销售筹备跟进工作销售团队的组建及培训做好销售准备开始积累客户销售过程中的策略调整销售节奏和目标控制完成开发商汇款及品牌建设需求营销策略总体方案项目形象定位项目价格定位项目客户群定位项目定位营销策略推广策略推广计划我们的思

2、维导图威海市整体经济概览威海房地产整体市场分析典型个案分析烟台经济及房地产整体概述项目研究与卖点分析项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼威海市整体经济概览威海房地产整体市场分析典型个案分析威海经济及房地产整体概述威海市市总面积13746平方公里，总人口约651.69万，其中市区人口179.39万人。市区面积2644平方公里，海岸线曲长909公里。威海地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。城市背景概述威海历史悠久，至今已经有一百多年的历史，是我国历史上最早的通商口岸之一。威海目前辖环翠区、高技区，经济区3区代管3个县级市。威海市紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、

3、日本近在咫尺，是泛黄渤海和东北亚地区的区域性核心城市。指导思想：构筑大、高、外经济格局，建设现代化、国际性港口城市。城市性质：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市规模：至2010年城市人口达到120万人，规划2010年城市总用地240平方公里。城市空间结构：以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。烟台市城市规划——国际化港口城市城市背景概述烟台市发展方向——东上南下西改北造城市背景概述东上——中心城区与莱山区联结，莱山区与牟平区联结。南下——

4、下世回尧、黄务等老城区的开发建设，形成连接老城区的新中心区域。西改——老、旧聚居区域，小规模住宅项目的改造与建设。北造——三面环海芝罘岛，水清、山秀，丰富的水产资源。烟台城市建设发展方向是：东上、南下、西改、北造烟台市市近年来人均GDP以及增长情况城市排名青岛市烟台市济南市潍坊市淄博市东营市济宁店GDP（亿元）44093434301724912300206520002008年山东省各大中城市GDP情况烟台市GDP总和雄踞山东市前列（仅在青岛之后）。烟台市经济的快速发展得益于港口的开放及对外交流和合作的不断扩大，政府招商引资的大力投入按年平均汇率计算，08年烟台市人均GDP突破71

5、71美元，增长13.1%。烟台市GDP总和雄踞山东市前列（仅在青岛之后）烟台市经济增长情况其中，第一产业实现增加值275.55亿元，增长2%；第二产业实现增加值2090.97亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值1067.67亿元，增长16.5%。三次产业结构为8.02：60.89：31.09。工业较发达，产业结构日趋优化。（人均GDP超过8000美元，达到中等发达国家水平）根据模型判断，烟台市房地产发展已进入“战国”时代，竞争激烈。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,

6、000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系烟台市GDP总量近5年来增速保持在12%以上（远大于8%）。高速发展的结果必然是激烈的竞争。烟台市2008年人均可支配收入为8000美元。一般来说此阶段的房地产发展平稳，竞争激烈，类于“战国”格局。经济增长与房地产的大致关系烟台市整体经济概览烟台房地产整体市场分析典型个案分析烟台经济及房地产整体概述烟台房地产整体发展历程06年之后至今，特别是2009年威海威海城区旧村改杂造，房地产放量激增，导致现在竞争异常激烈。威海2009年房地产年房地产市场基本正常发展阶段。最

7、新数据显示09年威海市的房地产投资量处山东省同类城市中上游。房地产整体市场分析威海房地产投资占GDP的比重为7.7%，按照预警模型，威海房地产市场投放量增多情况还会持续相当长时间。2009年上半年，威海楼市从逐渐回暖到迅速升温，量价齐升，众多新开楼盘都出现了久违的欣欣向荣的景象，二手房市场也走出低谷，创下交易量的新高。2009年1至6月份，全市四区新房交易备案数量达6000多套，比去年同期增长超过两倍，二手房交易数量也达到4000多套，比去年同期增长近两倍。从各月成交走势看，新房