总部基地的开发模式_部分(I)

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1、国内总部基地项目案例分析【非中心】配套及物业管理客群分析客梯前期规划有会展中心配套，后期规划中取消。目前入驻企业较少，大部分楼栋空置，未入驻。入驻企业有都邦保险、维维集团、中国物管：采用物业管理公司中弘文昌物业管理公司进行管理，收取5.80元/平方米·月船东互保协会、华软通联（CSOFT）等。项目无产业政策且区位远，同时价格与同期推的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。出项目相差不大，其吸引力不足，客群不愿意购买。项目产权独栋办公楼为独栋独立产权。双拼办公楼以竖向分割，每

2、户独立产权。国内总部基地项目案例分析【非中心】启示：位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑、政策优惠的项目很难吸引客群，很大程度上导致产品滞销。独栋2300-3500平米过大，也不能进行横向或者纵向分割，企业一次性支付资金存在难度，导致消费客群少。产品设计、景观设计创新，增加产品附加值。国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】项目区位项目定位项目位于大兴北京经济技术开发区，南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至西环中占地面积50884平方米，建筑面积36944.27平方米，二期建设用地面积61940

3、平方米，路、北侧至荣京西街。拟建建筑面积约11.5万平方米。开发商：北京北工大软件园发展有限责任公司。整体定位：办公、研发为一体的北工大软件园国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】产品规划建筑设计项目组成：一期13座近4万平方米独栋、连体办公楼，二期独栋、双拼、三拼办公建筑设计仅有少量立面较为新颖，其余多为学院派建筑，以红白颜色楼，综合服务平台中包括食堂、餐厅、金融服务、娱乐休闲、商务中心等配套功能。为搭配，整体档次较低。规划布局：采用中国传统围合式，考虑公共空间与私密空间的布置。产品面积：1000—3

4、000平方米。层高：首层4.5米，标准层3.6米。一期二期南区二期北区国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】景观设计中庭广场、大面积草坪、水景，建筑密度低，视野开阔。硬件配置电梯个数：2个停车位：2858个停车位，地上150元/位·月；地上停车位数量：2858个；地上停车位租金：150元/位·月国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】销售分析营销推广项目2008年8月一期开盘，开盘价格7000元/平方米，2009年3月售完，2009年5月二位于主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。期开盘，开盘950

5、0元/平方米，目前已全部售完，售完价格12000元/平方米。采用网站链接的方式。项目平均月去化量约2万方。采用一次性付款、按揭贷款支付方式。一首部分租金为2.3-2.5元/平方米·天。一期二期08年8月至2009年3月，09年5月至2011年3月，3.7万方11万方开盘价格7000元/平方米二期开盘时间2011年4月国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】优惠政策减按15％的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以上的生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，可

6、延长三年减按10％的税率征收企业所得税。-北京市《关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定》京政发［1997］14号。地方所得税5年免征，5年减半征收。-《北京市税务局关于对外商投资企业和外国企业减征、免征地方所得税的暂行规定》京税外［1992］710号。产品出口企业按税法规定免减企业所得税期满后，当年出口产品的产值达到当年企业产品产值70％以上的，减按10％的税率征收企业所得税。－《国务院关于鼓励外商投资的规定》对区内的高新技术企业：（1）减按15％税率征收所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值40％以

7、上的，经税务部门核定，减按10％税率征收所得税。（2）高新技术企业自开办之日起，三年内免征所得税。经北京市人民政府指定的部门批准，第四至第六年可按前项规定的税率，减半征收所得税。-《北京市新技术产业开发试验区暂行条例》京政发[1998]49号。国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】配套及物业管理项目产权项目内部配套：商务中心、会议中心、展示中心、星际酒店、餐饮配套、金融服务、独栋办公楼为独栋独立产权。娱乐休闲等。双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。交通配套：亦庄轻轨、有324路、927路、927延

8、长线、946路、976路、453路、723路、732路、运通115路、202路公共汽车通行。物管：采用物业管理公司北京博大经开物业管理有限公司进行管理，收取4.2元/平方米·月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。国内总部基地项目案例分析【BDA芯中心】客群分析项目一期已投入使用，包括60多家企业、1800多名员工入驻园区。项目一期定位于软件开发、研发等相关产业的企业入驻，而入驻行业有中国邮政