房地产卓越的组织管控与流程管理_部分(I)

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1、房地产企业的卓越管理目录：一、如何衡量组织的成功二、如何进行有效的内部管控-基于3P的管控模式选择-标杆企业的管控模式三、如何建立卓越的流程管理体系51为什么要进行手术？－产品差异大－利润低顺驰汪浩：(2005/8/17)“我们的很多产品，有时候我们经常会做对比，比如万科的产品、顺驰的产品，这几个公司在南京、无锡、天津，有些项目一条街之隔，后来我们发现有一个特别有意思的特点，其他的公司，不同城市的产品基本上品质是在一个水平上下，甚至有些地方连风格都是一样的，但后来你发现顺驰中国这个产品在不同的城市里，第一，产品的风格和类型差异比较大，第二，确实品质参差不齐。顺驰中国的产品有的做得很好有的

2、做得很差。”52为什么产品差异大？－充分授权－项目总经理决定项目水平“以前顺驰中国的组织架构是一个金字塔形。总部和区域公司都很小，但项目公司十分庞大。顺驰中国提倡授权，总部和区域公司没有诸如工程管理总部、销售管理总部或研发管理总部之类的部门，基本上把决定房地产的关键环节，包括产品方案、施工组织和市场推广等放到了一线。““我们发现这个团队总经理如果特别强这个项目就特别好，在当地一定是最好的产品。但如果说这个团队弱一点，这个总经理可能专业水平低一点，可能他就和我们其他公司的产品有明显的差别。这个问题其实背后是一个授权的问题，是一个管理的问题。”“我们说我们不同的项目产品有差异还有原因，其实我

3、们没有一个特别统一的产品的交工标准，很多时候这个标准放在每个项目公司总经理的脑子里，如果他的标准认为很高他给这个项目提出的施工要求很高，最后这个产品做得很好。如果在他脑子里标准不高，可能出来的产品就不一样，这就是一个产品标准和交工标准的问题。“项目的水平由项目总经理决定而不是机构和管理决定”53如何调整？－过度分权到重新授权顺驰中国董事长兼总裁汪浩：(2005/8/17)“我们在今年年初提出了战略上做重大调整，从快速发展阶段进入稳健持续。什么叫稳健持续呢？并不是大家关注的认为表面上的话说少了、节奏放慢了，其实这是次要的。最深刻的变革是内部的，比如授权和集权到底怎么样把握程度，你的架构要怎

4、么调整，你的流程怎么去优化，还有刚才标准化的问题。”“顺驰中国经过前几年的快速发展，到现在这个阶段，我们更看重企业持续发展的能力，更看重企业内涵式的发展，比如产品开发、成本控制、土地获取、品牌塑造、绩效考核、客户满意度和员工满意度等。”“这个变化会是一个持续的过程，架构调整以后，是新的职能部门定位、职能划分和流程问题，流程界定得清楚效率才能高，然后是评价考核、薪酬、激励制度的制定。最后会有一个人员的调整和优化。”－建立体系的竞争力54什么是管控模式管控模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为保障，以流程和制度为支持,以实现组织价值最大化的动态系统管控模式组织组织定位权

5、责划分组织设计职能设置岗位设置结构管理企业控制目标计划监控考核激励战略管理流程支持制度55管控模式选择－管控的目的是什么？管控的核心是什么?实现公司的规范化运作？管理控制公司风险？管理控制公司的绩效？56集团管控(母子公司)的三种模式与3P-管理三要素按照对下属公司的授权程度将集团管控分为三种模式,依次从管理财务绩效到管理人到管理流程PPPPPP财务管控型战略管控型操作管控型分权财(尾)人/财(头尾)人/财/物（头尾中间）集权集团与下属•以财务指标进行管理和考核，•基于战略规划进行管理•通过总部业务管理部门对下属公司的关系•总部无业务管理部门•总部一般无具体业务管理部门企业经营运作进行管

6、理•投资回报•公司组合的协调发展•各分公司经营行为的统一发展目标•通过投资业务组合的结构优化•投资业务的战略优化和协调公司整体协调成长•追求公司财务收入最大化•战略协同效应的培育•保持竞争优势•财务控制•战略规划与控制•财务控制战略控制管理手段•法律•财务控制•业务实现过程控制•企业并购•人力资源•人力资源控制•相关型产业运作•单一产业领域内运作，但有地应用方式•多种不相关产业的投资运作•部分单一型产业域局限性57价值链管控-基于房地产价值链各阶段价值进行针对性管控利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目策建筑设采购管工程管投资策土地获销售管售后服物业管划计理理划取理务理产品实现过程关注指

7、标－ACR1•越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）关注指标－QCT3•价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）2关注指标QT•越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满