华润幸福里策略执行报告

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1、谨呈：华润（深圳）有限公司华润华润òò幸福里策略执行报告幸福里策略执行报告世联地产ò2008项目概况住宅指标综合体指标：总建面积55万平米华润大厦（含木棉花酒店）住宅综合体指标总用地面积：14.277平米计容积率建筑面积：11.1038万一期商业平米容积率：7.76绿地率：35%户型建筑面积套数套数比2房2厅90-9521027％二期商业君悦酒店3房2厅140-14544057％大平面3房2厅180-1859212％木本案棉大平面4房2厅240-245203％花酒变电站Penthouse470-48061％店合计768100％本报告是严格保密的。报告目的¢清晰

2、竞争策略¢锁定目标客户¢统一思路¢梳理工作本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司本报告结构u设定目标u提出问题一、项目目标设定一、项目目标设定u解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）五、策略分解及执行五、策略分解及执行本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司第一部分项目总体目标设定品牌目标、企业目标品牌目标、企业目标利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升华润在利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定

3、并提升华润在都市都市综合体高尚住宅开放领域的综合体高尚住宅开放领域的深圳及全国影响力深圳及全国影响力项目运作目标项目运作目标通过一期华润幸福里的成功营销，完善华润中心的整体区域形通过一期华润幸福里的成功营销，完善华润中心的整体区域形象，为后续全国各地拓展及复制开发奠定坚实基础象，为后续全国各地拓展及复制开发奠定坚实基础具体营销目标具体营销目标08年开售，均价不低于30000元/平米，后期留有溢价空08年开售，均价不低于30000元/平米，后期留有溢价空间，4个月消化40%,7个月消化70%，12个月消化间，4个月消化40%,7个月消化70%，12个月消化90%

4、，15个月售罄。90%，15个月售罄。目标意味着——什么？？？目标意味着——什么？？？本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标分解1价格目标现状：9.27后，目前深圳豪宅大平面均价目标30000起，由于本项目的主力户畅销户型为130-170平米三房，成交型为95㎡两房（占27%），140-180㎡三单价集中在2.2-2.8万之间。房(占70%），则两房总价至少在三百万以上，三房总价约500万-800万起。项目要实现预期的价格存在一定难度（难点集中在高价两房）2速度目标现状：9.27之后，深圳住宅市场出现4个月卖40%，7个月70%，一年卖冰火两重天，新盘

5、销售低迷，销售周90%，15个月售罄。项目总套数768期拉长，在售豪宅月均正常销售率都套，假设开盘销售率25%，则其余月均在10套以内。销售率约38套。项目需要实现远高于当前市场平台豪宅项目的销售速度3品牌建立及项目运作现状：万象城的成功运作已建立了广利用本项目为平台，通过项目品牌运泛的影响力，但客户对华润中心的价作，奠定并提升华润置地在综合体高尚值缺乏清晰的统领认知；幸福里依托住宅开放领域的影响力，为该类产品的华润中心的影响力亟需建立全国拓展及复制开发打下基础项目的营销需要跟区域营销紧密配合本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标界定1价格目标2速度目

6、标意味着相对较高超出当前市场的价格平均水平3品牌建立及项目运作意味着项目营销和综合体的区域营销密不可分核心目标：——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销，建立华润中心整体项目的市场影响力，为都市综合体系列产品的全国拓展打下基础。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司第二部分u进行战略方向思考并解答。u宏观政策对我们的目标有何影响？宏观市场分析宏观市场分析u我们的竞争对手是谁？二、与谁竞争？二、与谁竞争？竞争范围扫描竞争范围扫描锁定竞争对手锁定竞争对手本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司坚定不移的宏观调控07政策解读：以金

7、融政策为主，对市场的影响较大行政手段金融政策税收政策监管部门及相关银行从2007年5月19日起，深圳市国土资源和房的知情人士昨天证上调金融机构人民币存产管理局、深圳市城8月1日，新版13日宣布，将从实，就“第二套房”贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率市管理局发布了《关《二手房买卖今年10月25日的界定，监管层在征询几家大银行的意见央行决定从1月上调0.27个百分点，一于开展违反社会主义合同》正式实央行于7-9月3起，上调存款类金后，确认“以户为单25日再次提高年期贷款基准利率上调精神文明建设要求的施，以往二手次上调节存款融机构人民币存款位，夫妻双方只要有

8、银行准备金率0.18个百分点，其他各利