信托产品专题系列报告(五)

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1、信托产品专题系列报告（五）—REITs（房地产投资信托基金）透析2012/11/28信托研究报告摘要：华宝证券研究所分析师：胡立刚作为一项重要的创新型金融工具，REITs最早产生于美国20世纪执业证书编号：S089051205000160年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不电话：021-68778786动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在过去邮箱：huligang@cnhbstock.com的十年中，当中国人奔波于各个城市楼盘的售楼处，排队囤房，以买联系人：高慧玲房作为房地产投资的唯一途径的时候，当中国人的高净值人群争相追联系方式：逐房地产信托

2、，而普通民众处于既无力买房也无法到达房地产信托门电话：021-68777802邮箱：gaohuiling@cnhbstock.com槛的窘境的时候，美国人却在惬意的用一种更加稳定、自由的方式，参与不动产投资，分享其价值增长带来的收益，这就是REITs。相关研究报告：REITs作为一项新型的金融工具，它降低了投资者参与不动产投信托产品专题系列报告（一）资的门槛，减少了以投资为目的的房地产真实交易，实现了房地产投—信托起源于发展现状资的便捷的交易，帮房地产企业将流动性欠佳的资产盘活，帮助房地信托产品专题系列报告（二）产开发商维持项目现金流稳定，可以说REITS是金融行业对于房地产—融资类信

3、托和投资类信托介绍行业发展重大的创新型支持。信托产品专题系列报告（三）虽然在海外已经盛行了半个世纪，但是在国内推行的过程却波折—房地产信托重要投资要素分析重重。2010初，国务院批准的三个保障性住房REITs的试点城市（北信托产品专题系列报告（四）京、上海、天津）中，天津和上海率先将各自的保障性REITs方案交—基础产业类信托现状付央行，并提交国务院等待审批。但直到现在，以保障房作为REITs中主要资产的国内首支REITs仍未获得批准。但是伴随着天津版REITs的呼之欲出，是时候开始了解和认识这个“新”的投融资工具。按业务性质和收入来源，REITs分为股权型(EquityREITs)、

4、债权型(MortgageREITs)和混合型(HybridREITs)三种类型。目前债权型REITs只存在于美国，占比不到REITs市场总规模的10%；股权型REITs占将近90%，混合型REITs只有不到1%，天津版REITS最新的上报方案是债券型。1敬请参阅报告结尾处免责申明信托产品研究报告1.中国版REITS呼之欲出1.1何为REITsREITs即房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust）。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为一项重要的创新

5、型金融工具，REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在过去的十年中，当中国人奔波于各个城市楼盘的售楼处，排队囤房，以买房作为房地产投资的唯一途径的时候，当中国人的高净值人群争相追逐房地产信托，而普通民众处于既无力买房也无法到达房地产信托门槛的窘境的时候，美国人却在惬意的用一种更加稳定、自由的方式，参与不动产投资，分享其价值增长带来的收益，这就是REITs。REITs作为一项新型的金融工具，它降低了投资者参与不动产投资的门槛，减少了以投资为目的的房地产真实交易，实现了房地产投资的便

6、捷的交易，帮房地产企业将流动性欠佳的资产盘活，帮助房地产开发商维持项目现金流稳定，可以说REITS是金融行业对于房地产行业发展重大的创新型支持。REITs对于房地产开发项目维持一个稳定的资金链有重大的意义，虽然在海外已经盛行了半个世纪，但是在国内推行的过程却波折重重。2004年初，随后2008年3月银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿是REITs第一次在中国被提上决策层面推进；2008年12月，国务院出台“金融国九条”，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓展企业融资渠道的创新融资方式被提出。敬请参阅最后一页的免责声明-2-信托产

7、品研究报告回顾国内REITs的方案设计的历程，首先是由于监管部门分歧产生出了“央行版”的债权型的REITs和“交易所版”的股权型的REITs，而后为了防止资金通过REITS大量涌入房地产市场增加房地产调控的难度，同时为了迎合国内保障性住房建设的大政策导向，主流REITs的设计方向又从普通商业地产转向了保障性住房。除了政策障碍外，很长一段时间，对于国内商业地产REITs来说，其推出困难主要归结于两点：首先是国内商业物业的租金回报率一般在5%-6%