综合体商业业态规划与建筑设计

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1、第八章城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计一、综合体开发定位总体思路1、定位需满足的目标¾符合城市整体发展要求，符合政府控规要求；¾具有鲜明特色，体现项目地段价值；¾符合市场要求，实现整体开发与经营目标。2、定位依据：3、霍金斯“消费者决策过程模型”4、三位一体定位方法二、综合体商业形态定位市场超市购物中心核心价值区时尚精品专业店百货三、综合体商业形态构成四、综合体商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）。零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在

2、客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积1、商业零售业态商业规模的设定2、商业零售业态极限规模测算表3、商业零售业态引力模型五、综合体商业街1、商业街分析需要解决的核心问题¾商业街的长度和宽度；¾商业街的辐射半径；¾商业街与平行干道的距离。东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M。东京商业街平均宽度六、综合体商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容¾城市商务物业供

3、给总量和供给结构；¾城市商务物业需求总量和需求结构；¾城市商务物业供给矛盾分析；¾城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）；¾确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；¾中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。七、综合体酒店1、城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模，

4、投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。日本博多运河城在福冈地图中的位置市旅游业。事实证明，项目开业后经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度，吸纳了更多游客前来福冈考察消费。日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足

5、的时间。反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之巅，就必须由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物中心的资源和能力。福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义，而且对于中国商业地产项目的开发同样可以采用本流程

6、，同时可以在本流程的基础上有所创新，创新的方向是将民族文化特色运用到建筑和商业视觉环境。目对运河的最大限度借景宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。2、项目土地解读"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区

7、，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及

8、消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留