行业调控中地产公司投资价值分析

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1、中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited中国:房地产行业2004年11月11日白宏炜baihw@cicc.com.cn大浪淘沙邱劲qiujin@cicc.com.cn(8610)65051166——行业调控中地产公司投资价值分析要点：虽然持续了8个月的宏观调控仍没有明显的松动，而调控发生较大的改变。这种状态的主要原因是：宏观调控在首当其冲的房地产行业仍然面临着资金和土地紧缩以及抑制投资增长的同时，房地产销售增幅和竣工增幅也相升息周期的开始，但我们认为对房地产行业的调

2、控有助应的回落，但竣工面积回落的速度大于销售面积的回落于行业长期健康稳定发展，我们从供求的变化趋势和国速度，这表明宏观调控对供给的抑制大于对需求的抑制，家对房地产行业的调控的目的和措施来看，虽然未来仍宏观调控对供给的抑制有三个方面：资金短缺：拆迁的然面临着一定的不确定性，但行业总体上会保持稳定，放缓和拆迁成本加大以及土地供应的减少，宏观调控使我们认为行业调整对房地产龙头企业影响较小，基于较得供给没有得到有效的释放，而以延期的方式积储在在低的土地储备成本和较强的融资能力，这些公司04、05建面积中，表现为在建面积的增加上：年的盈利有

3、着较好的预期，经过了前一段时间的调整，ò04年1-9月份房地产投资增幅为28.7%，同比下降了投资价值已经显现，建议大家关注，低点的时候可以适4.9个百分点；商品房销售面积增幅为19.8%，同比下当介入。降了16.7个百分点；商品房竣工面积增幅为10.2%，同比下降了24.9个百分点（图1、图3）。正文ò在建项目总量处于高位水平：尽管新开工面积增幅也有较大幅度的下降（前三季度增幅为12.3%，同比下宏观调控一定程度释放了未来过度供给的风险。降18.4%），但仍高于竣工面积增幅，因而在建面积仍然保持23.6%的增长（图3）。这意味着

4、宏观调控抑8个月的宏观调控抑制了房地产投资的增速。根据我们制了供给的有效释放。8.19行业报告的分析，03年的房地产投资增速过快，尤其是56%的新开发面积增速将带来未来可能出现供应过图1：宏观调控下房地产投资受到抑制度释放的风险，而经过了这几个月的宏观调控，我们看到房地产投资受到明显的抑制，土地购置和开发面积有商品房销售面积同比增长YTD80%商品房竣工面积同比增长YTD了明显下降，近几个月房地产投资增幅都保持在30%以70%下的水平，新开工面积增幅下降到15%左右，表明宏观60%调控一定程度上释放了未来过度供给的风险。50%40

5、%调控对供给的抑制大于对需求的抑制导致房价继续上30%涨。在房地产投资增幅有了较为明显的控制的同时，房20%价的上涨仍在持续，前三季度全国商品房价格上涨10%13.4%，住宅价格上涨11.5%，我们从当前的竣工/销售面0%积比率上看（图2），竣工/销售比从03年开始有了一定的03-0103-0303-0503-0703-0903-1104-0104-0304-0504-0704-09下降，而到了04年降低幅度较为明显，而且该比值为0.9资料来源：CEIC，中金公司研究部左右，明显处于供小于求的状态。这表明供求关系没有本报告中的信息

6、均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业图2：竣工/销售比不断下降见表1）我们认为加息短期内较难改变房价走势有两个原因：一是加息对

7、实际购房消费者支出的增加有竣工/销售限，当前5.36%的利息上升带来的购房者月供增加1.70为2.28%，影响有限（表2）；二是加息对投资需求1.50抑制有限，因为刺激当前购房投资需求旺盛的主要1.30原因（负利率、投资渠道单一、投资回报低）仍然1.10没有得到实质性的改变；当前的实际利率仍然为负0.90（-1.75%左右），如果到明年年底之前，利率继续上0.70升100个百分点，而同时CPI下降到3%左右，则那时0.50实际利率刚刚为正值。因此我们认为加息对需求的9239239239.39..10.0..11.1.12.98.1

8、999.699000.600001.60002.602.903.303.603.904.304.604.99001.02.1203.12抑制作用需要看后续加息幅度和频率。资料来源：公司资料，中金公司研究部ò人民币升值预期将推动房地产投资需求的增加：