深圳市小户型住宅物业发展趋势专项研究_部分

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1、房地产新政解读《深圳市住房建设规划（2006～2010）》解读•五年住房规划目标遵•住房建设总量目标：69万套，总建筑面积5700万平方米。循2/8原则•住房类型配比：商品住房/政策性住房=8/2（套数比）；•特区内住房类型配比：商品住房/政策性住房=8/2（面积比）；•特区外住房类型配比：商品住房/政策性住房=8/2（套数比）；•特区内土地供应主要•建设区域配比：特区外/特区内=8/2；集中在旧改项目。•旧城改造规模配比：特区外/特区内=8/2；•商品住房建筑面积比例：特区内/宝安/龙岗=1/2.3/1.8；•住房结构严格控制单•商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住

2、房总建筑面积必须达到新建套建筑面积住房总建筑面积70%以上。•政策性住房：单套建筑面积控制在90平方米以内。其中：经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内。未来一定时间内，政府仍然会坚持对“90/70%”的严格控制，因此，市场上大户型的价值将日益凸显。发展商为追求高额利润，必然会对可组合可变的小户型住宅物业有较大的兴趣和需求。本报告是严格保密的。《深圳市住房建设规划（2006～2010）》解读新增住房建设重点发展区域关注特区外重点发展区•龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山：为新增住房建域以及相关地块。设重点发展的地区。关注小户型住宅

3、物业的•特区内外结合部：重点建设适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品替代品的开发。避免住房。“黑蜘蛛”效应。•地铁周边以及交通和生活便利地区：政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）。住房用地供应总量其中70%，4.9平方公里10平方新供应用地7平方公里用于供应中低价位、中新供应住房盘活存量住房商品住房用地43.3公里小套型普通商品住房33盘活存量土地3平方公里21.52平方经济适用房用地0.7平方公里0.8政策性住房平方公里10.70.7公里公共租赁房用地1.3平方公里0特区内宝安区龙岗区•新供应商品住宅用地配比：特区内:宝安区:龙岗区=1:4.7:4.3新供应住房

4、0.73.33•盘活存量商品住房用地配比：特区内:宝安区:龙岗区=1:2.1:1.1盘活存量住房0.71.50.8本报告是严格保密的。人口统计分析深圳市人口处于急剧上升的过程之中，在发展态势上基本上呈现一种直线状态，人口总量机械增长快于自然增长，外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因•从近5年深圳人口的变化趋势来近年深圳人口变化趋势图近5年暂住人口占常住人口的百分比看，户籍人口在增加，但暂住人年末户籍人口（万人）年末暂住人口（万人）暂住人口占常住人口的百分比（%）口攀升的更快，人口规模越来越户籍人口年增长率暂住人口年增长率大。“三普”到“四普”总人口7445012.00

5、增长了131.55万人，年增长率73.536010.0021.47%；而由“四普”到“五8.0073270普”则增长了534.14万人，年增6.0072.5180长率14.96%。4.0072902.00•深圳市人口总量的增长，是人71.500.00口自然增长和机械增长共同作用20012002200320042005199719981999200020012002200320042005的结果，但更重要的是人口机械增长的结果。从三次人口普查的数据可以看出外来人口对人口总深圳三次人口普查的总人口数深圳三次人口普查的总人口数量增长的影响。总人口数外来人口总人口数增量700.00

6、700.00600.00600.00500.00500.00400.00400.00300.00300.00200.00200.00100.00100.000.000.00198219902000198219902000资料来源：深圳市第三次、第四次、第五次人口普查资料本报告是严格保密的。从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右，外来劳动人口的主要流向是关外1979-2000年特区内户籍人口和暂住人口百分比变化趋势图人口主要流向关外`•深圳特区的暂住人口占常住人3.50口的比例低于深圳市的相应比3.00户例。深圳特区的暂住人口占常住籍人2.50人口的比

7、例90年代以来一直保持口`暂/2.00在60%左右，而深圳市的外来人住口比例最高达到86%人1.50口```•深圳特区暂住人口首次超过户1.00``籍人口的时间比深圳市早两年。``0.50``````````1985年深圳特区的暂住人口超过11111111111111111129999999999999999990比户籍人口，而深圳市则是在828384858687888990919293495996798999001987年暂住人口首次超过户籍人口，这说明在深圳人口变化过程各区15-59岁劳动人口总量中，外来人口首