托伦斯登记制度的发展史探析

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1、http://www.sinoss.net托伦斯登记制度的发展史探析屈茂辉颜雅仪（湖南大学，湖南省、长沙市，410082）摘要：不动产登记制度是物权公示的重要内容，一个清晰透明、交易有保障，安全高效的不动产登记制度是物权公示所追求的目标所在。我国不动产登记制度自《物权法》颁布以来确立了不动产统一登记的原则，但是登记机关仍然是多头多部门分别登记，登记效率难以提高，此外，在登记簿的设置和登记错误赔偿责任的承担方面还存在许多不足亟需进一步完善。随着2015年3月15日《不动产登记暂行条例》的实施，我国不动产登记统一立法迈上了一个新的台阶，《条例》就未来统

2、一不动产登记工作做了大致说明，但还需要具体实施细节的进一步补充。托伦斯登记制度作为世界三大主要不动产登记制度之一，与我国不动产登记制度同属形式主义的物权变动模式，被誉为是“最有效率的登记制度”，对其发展史的探究有助于了解其制度优越性，为我国不动产登记立法提供借鉴。关键词：物权公示；不动产登记；托伦斯登记制度；不动产统一登记中图分类号：D9文献标识码：A一、托伦斯登记制度的起源托伦斯登记制度诞生于南澳大利亚，是由南澳大利亚首任土地登记总管罗伯特·托伦斯先生1858年首创，以其本人名字命名，1863年开始在澳大利亚推广应用，随后广泛地传播到英美等国家。

3、托伦斯改革土地登记制度的重要灵感来源于英国船舶登记制度，托伦斯登记制与船舶登记制度的关系是托伦斯登记制度产生与发展的基础所在。托伦斯在海关担任收税员的经历让他对船舶登记方式非常熟悉，当时的英国商船航运法规定船舶航运必须注册，每只船只的信息都需要记载在登记册的页面上，需要列举船只的名称、对船只的描述，船只所有人的姓名以及任何的留置权或产权负担。登记后颁发证书给船舶所有权人，证书就是其拥有所有权的证明。当需要转移所有权时，必须进行过户登记，将证书交给登记管理中心，先[1]登记被注销，以前的登记页面被封闭，公开新的登记页面，颁发新的证书副本。这给当时在海

4、关担任收税员的托伦斯带来了很大启发，尤其在权利证书的使用方面，早期的英国《1854年商船法案》（MerchantShippingAct1854）给托伦斯登记制度的形成提供了基本雏形。在托伦斯登记制度实施之前，产权交易在南澳大利亚，和其他英属殖民地一样，“深陷在[2]固有复杂的产权转让的英国传统制度中”。所有权的判断需要通过一个完整的跟踪权利回溯事件和文档链，有时甚至要取得王权的授予，采用的是契约登记体系。契约转让制要求土地所有人持有能够证明其土地上权利的契约链，每次出售土地都要对契约链的真实性进行大量调查，并且将律师新起草的契约加入其中，一环扣一环

5、，保证产权链条的完整性。然而，现实的交易中，往往做不到链条的完全清晰透明，难免存在疏漏，从而增加了购买者交易的风险，加大了土地交易的成本，不利于地产市场的形成。当事人以双方所订立的不动产书面交易契据为登记对象，由国家设置的公共登记机构将不动产物权状况予以登记，同时公开记录信息以利于第三人查阅。登记机关登记时仅针对法律规定的有关契据所载内容予以登记，但对契据内容的真实性以及瑕疵与否等皆不作实质审查。在该体制下，产权记录本身不具有绝对效力，登记机关也不对其真伪性负责。推动物权变动仍然是“公示机制”而不是登记机关的产权认定机制，故在契据登记制模式下，不动

6、产的物权变动不以登记为生效要件，唯当事人意思表示一致，订立契约，即可发生物权变动的效力，登记机关也不对其真伪性负责。推动物权变动仍然是“公示机制”而不是登记机关的产权认定机制，故在契据登记制模式下，不动产的物权变动不以登记为生效要件，唯当事人意思表示一致，订立契约，即可发生物权-1-http://www.sinoss.net变动的效力。而登记本身也是自愿的，不存在强制问题。因此，契据登记制又被形象地称为“图书馆型”登记制。与此同时，在处理土地纠纷时，英国土地法存在的问题也一并显现在了南澳大利亚，当时的殖民地总督罗伯特·托伦斯爵士意识到“一种已经被人

7、们反复辩论从而普遍接受的新方案”来代替普通法一贯作为行为基础的制度的合理性，并认为传统交易模式的繁琐程序以及昂贵的费用和风险，开始进行了一些大胆的尝试，他借鉴英国早期商船登记和普鲁士抵押登记立法的基础上，研究分析了英国当时的改革意见，提出了“通过权利登记的方式来转让财[3]产或其他权益的南澳洲大利亚体系。”试图通过一套登记权利的体系，改变地产权调查费用高昂的情况，让善意的买家可以对权利的状态一目了然。1857年年底，南澳洲大利亚颁布了《托伦斯登记法案》（realpropertyact1858,No.15.S.A.）,从1858年1月起，南澳洲大利亚

8、的土地所有权将由登记官发出的证书中获得。由此，一套以中央登记处为中心的全新的登记制度建立，其核心是土地经登记后即拥有“不可