远洋地产成都青城山项目可行性研究报告

《远洋地产成都青城山项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、青城山项目土地一级开发可行性研究报告西南公司二O一O年十月目录第一章摘要11.1项目简介11.2可行性研究报告的编制依据11.3项目效益分析21.4特殊说明事项2第二章项目的界定与现状描述32.1项目的界定32.2土地使用现状及地上物描述3第三章投资环境分析63.1自然条件63.2社会经济状况73.3基础设施状况73.4区域优势8第四章市场分析104.1北京房地产市场的发展态势104.2郊区房地产发展态势114.3项目潜在购买力分析114.4竞争性项目分析12第五章项目策划145.1规划设计条件145.2分项用地控制指标155.3规划

2、用地布局控制185.4组织结构与开发模式195.5征地拆迁补偿方式195.6项目实施进度计划195.7土地销售195.8资金筹措与使用205.9营销策略20第六章投资与成本费用分析226.1征地费测算226.2拆迁补偿费测算236.3市政基础设施建设费266.4前期工程费276.5其它成本测算说明27第七章项目竣工后的土地价值分析297.1估价基准日297.2估价日期297.3地价定义297.4估价方法与估价过程29第八章财务分析328.1销售收入估算328.2成本费用估算328.3盈亏平衡分析328.4收入成本分析33第九章资金平衡

3、分析379.1开发价值分析379.2成本降低的可能389.3收益增加的可能389.4资金缺口平衡分析39第十章风险分析4010.1项目主要风险因素识别4010.2投资环境风险4010.3资金风险4110.4管理风险41第十一章社会效益评价4311.1社会评价指标4311.2社会效益评价43第十二章结论4512.1结论4512.2其它需要探讨的问题45http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载第一章项目概况1.1项目位置目标项目位于成都下辖都江堰市青城山下，距离都江堰市中心约15公里车程，距离成都约60公

4、里，乘高铁30分钟可由成都二环抵达青城山（高铁每日可发送3万人次，高峰时段每半小时左右开行1对）。青城山是四川旅游胜地，旅游地产发展良好，众多大开发商于此云集。房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载1.1用地指标图中蓝色图块为目标地块，地块处于两条区域绿化带之间，呈长条形，形状规整。项目占地面积约1500亩，其中，商业公建用地占比51%，住宅用地比例为49%。商业用地土地使用权年限为40年，住宅用地土地使用权年限为70

5、年1.2项目现状地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，政府负责完成一级开发后供应土地。1.3项目背景1.3.1项目来源及合作方式①项目来源在成都市建设“世界现代田园城市”的背景下，都江堰政府规划在青城山目标地块上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确定为都江堰市2010年的重点招商引资项目。为了向该项目提供用地保障，都江堰市政府邀约开发商合作，进行土地整治，并致力于一二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。②合作方式开发商向政府提供本宗地整理资金，政府在合作期限（30个月）内完成土地整理、拆迁安置及出让前所

6、需手续的办理工作，并在合作期限内由政府房商网-全国最低价销售《2010房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载完成该宗土地使用权的拍卖、挂牌工作并移交土地。合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌出让；住宅用地通过拍卖出让（政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以土地整理成本价摘得土地，获取二级开发权）1.1.1土地整治成本政府以经验值为基础，估算土地整治成本为60万元/亩，该土地整治成本内容包含：第一项：土地整理涉

7、及拆迁安置补偿费用（按都江堰市现行征地补偿安置政策实施）。第二项：基础设施配套建设费用道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用；电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用；土地平整、围墙、包装宣传费用。第三项：政策性税费征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（7）新增建设用地有偿使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。1.1.2付款进度要求（1）土地整治协议签定十个工作日内，

8、开发商向政府的专项账户支付首笔土地整理款10000万元，协议生效。（2）剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要（整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划），并满足政府的专项账户金额