经纬贵港新天地商业广场市场调查报告

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1、贵港新天地商业广场市场调查报告2006．3目录一、调研目的…………………………………………………………………………………………………….2二、调研内容及方法…………………………………………………………………………………………….2三、市场调研部分……………………………………………………………………………………………….4（一）贵港市城市发展概况………………………………………………………………………………….4（二）贵港市商业地产供应市场状况及分析…………………………………………………………….5（三）贵港市商业环境状况及分析……………………………………………………………………….10

2、（四）消费群体状况分析（城镇居民）…………………………………………………………………….22四、项目市场分析部分……………………………………………………………………………………….24（一）项目背景分析………………………………………………………………………………………….24（二）竞争商业项目研究分析……………………………………………………………………………….28（三）项目SWOT分析……………………………………………………………………………………….33五、总结………………………………………………………………………………………………………….36六、项目的推广思路……………………

3、…………………………………………………………………………39一、调研目的为了给贵港新天地商业广场的市场运作作出科学、合理的市场定位和营销方案，提供理论根据，本次市场调查的目的主要是解决以下几个方面的问题：1、总体了解贵港市的房地产市场的发展状况，以及判研未来项目推出时的房地产市场发展趋势；2、了解贵港市房地产项目开发的现状以及区域发展的潜力，寻找项目地块价值提升的空间；3、了解贵港市商业发展状况及商业业态分布情况，寻求项目商业入市空白点；4、为项目的发展思路和营销策略提供市场依据。二、调研内容及方法1、调研内容（1）、贵港市城市发展状况及规划发展方向(2)、贵港市商业地产市场供求情况

4、及发展趋势判研（3）、贵港市区域规划及发展前景（4）、贵港市商业地产区域竞争状况（5）、贵港市的商业环境状况（6）、贵港市的商业区域租金状况2、调研方法（1）、贵港市商业地产市场供求情况及发展趋势判研：采用文献调查+业内人士访谈（2）、项目地块研究、区域发展：现场走访+入户访问+业内人士访谈（3）、区域竞争楼盘调查：现场走访+营销人员访谈+本公司数据库资料（4）、区域商业情况调查：现场走访＋经营户访谈3、调查时间：2006年2月11日～2005年3月31日4、质量控制（1）、调研人员调研前明确分工，并进行针对性的市场调研培训及沟通。（2）、由项目经理负责督导，对获取的市场数据进行逻辑

5、分析及抽样复核，力求数据准确三、市场调研部分(一)贵港市城市发展概况1、地理位置位于南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，距南宁182公里、距柳州190公里、距梧州221公里、距北海259公里。2、自然条件贵港市境内以平原台地、山丘地形为主。境内大小河流106条，总长1069.8公里，均属西江水系。3、交通状况华南地区重要的水陆交通枢纽。黎湛铁路、324和209国道、南梧高速公路、西江航道，拥有华南地区最大的内河港口，是国务院批准的对外开放一类口岸。可行千吨船通往港澳出海。贵港港年为吞吐能力1000万吨的现代化内河港口。成为一个水路、铁路、公路三大通道，将成为桂东南最大的货物、人流集散地

6、之一。4、行政区划全市总面积10595平方公里，辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区，其中市区面积25平方公里[南宁为125平方公里]。95年成为地级市。5、人口总人口460多万，其中市区人口42万人[南宁为150万]。6、经济状况lGDP：2003年为140亿；l财政收入：2004年为18亿元；[南宁为74亿]l主要支柱产业：制糖、造纸、建材以及港口航运（煤炭运输）l商贸：因航运的发达，自古就是广西重要的物资集散地和商贸中心。贵港市拥有各类专业市场20多个，总面积达到80万㎡，拥有煤炭、建材、药材、食品、五金、畜牧、粮食等大型专业市场；个体户7万多户。l贵港市已建成富有特色和优

7、势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。形成了制糖、造纸、建材等支柱产业，加上华润控股的落户及一期的投产，将迎来贵港工业新的发展机遇。7、城市新区发展为提升城市综合竞争能力，充分发挥城市功能，促进城市发展，城市的总体布局及发展方向为：城区由老城、城北、江南、西江等共七个组团，星状发展，城市工业区规划成五大工业区，城市主要往城北发展及江南适度发展。近几年来，贵港市按照利用城市空间、进一步拉大城市框架的思路，并形成了以中山北路和金港大道为主纽带，以全国第三大