连云港灌南县新天地商业广场市场分析及项目报告-7148m-2008年

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1、灌南新天地商业广场市场分析及项目报告目录第一部分项目概况与研究设问4第二部分宏观环境分析11一、城市区位11二、人口状况12三、宏观经济分析13四、城市规划20第三部分商业市场分析27一、商业格局27二、老城区商圈分析30三、典型卖场超市39四、宾馆市场分析40五、商业发展趋势判断42第四部分房地产市场分析45一、土地市场44二、商品房市场45四、供求分析49五、产品分析53六、销售分析55第五部分项目定位及营销策略65一、项目SWOT分析62二、商业定位65三、小高层住宅70项目概况：本案座落于灌南县新城区，是五洲广场大型综合项目的重

2、要组成部分，位于五洲广场南面靠近人民西路。交通条件和环境条件非常优越。本案项目一期、二期占地面积约67亩，规划用途为商业、金融、宾馆、多层及小高层住宅用地。其中商业占绝大部分。五洲广场位于新区中心区，北起外环路，南到人民中路，东到扬州北路，西到徐州北路，是新区重点建设工程，集行政、教育、体育、居住、商业服务为一体，总占地面积2662.5亩，净用地2176.3亩。周边地块规划总人口约15万人，规划居住小区超过100万平方米，人民中路和泰州北路是城市中心大道。区域规划面积规划人口灌南县38平方公里30万灌南新区400.2公顷15万第一部分项

3、目概况与研究设问项目规划指标：宾馆办公房商住服商业商住服商住服地块名称M2M4N2N4一期二期土地面积约27000㎡约18000㎡土地尺寸128*90米129*116米111*90米103*103米建筑面积约47000㎡28800㎡容积率1.81.6项目地块现状：一期地块已开始动工，二期为净地。东面为县检察院，已使用，北面在建行政办公集中区将于今年下半年使用，西面即为新县政府，县政府北面规划为文体中心及瑞扬住宅和中科住宅项目，南面为县高级中学灌南高级中学。新行政中心往西为经济开发区，并为灌南之西大门，高速入口。周边新建八大住宅小区环绕，

4、新文化家园、香树湾、锦绣丽都、御龙庭、德汇花园、华夏豪门、水榭华庭、世纪华城等，总规划约15万人口，消费潜力巨大！项目周边环境：项目周边消费人口导入：住宅小区导入人口学校导入消费人口工业园区导入人口老城区导入人口项目地块周边八大住宅小区，待建的瑞扬、中科等住宅项目，及南方家园经营户等，未来规划总人口将达到15万人！灌南两所高级中学，灌中及华侨双语学校，在校师生总计约一万余人截至2005年底，进区企业106家，其中投产企业54家，在建企业52家，其中投资超亿元企业20家，5000万元以上企业31家，外资企业21家，分为四个区，本案所属区块

5、也有20家左右。以木业、不锈钢、白酒为主要产业，利润丰厚，预估带来周边中高消费人口2000人。周边目前可形成的消费人口约5。5-7万人，随着周边住宅小区的入驻及兴建，人口导入加快，消费人口数量仍将以每年10000-20000人的速度增加。本案周边重点建设的商业项目：南方家园商城灌南县南方家园规划56万平方米，是新城区重点建设项目；商城建设成为目前灌南县最大的建材物流配送中心，配送半径为50至100公里。商城经营的主导商品定为装饰材料、五金工具、厨房设备、家用电器、布艺灯饰、酒店宾馆用品和生产资料中的墙体材料、屋顶材料、防水材料、结构材料

6、及各类板材、夹板、地板、石材、石材切割、异形件加工及服装鞋帽轻纺织品等。租售价格：均价2550元/平米租金水平在12—15元/月/平米，3-4楼办公房租金8-10元/月/平方米规划业态：下图红色所示为已推的一期部分商铺，主要经营门窗铝材、地板陶瓷、洁具卫浴等。一期后续即将推出的规划为灯饰、五金水暖等。在二期、三期中规划有大型超市、百货中心、汽配城等中心商业核心，配套的还有油漆、涂料、板材、陶瓷、家具等。打造一个超大综合型商贸易城。一期二期三期南方家园定位于大型建材家具类批发市场，消费层次比本案低，但将带动地区人气和商流本案和周边现状照片

7、:新县政府新灌中电力公司华侨双语学校县级政府搬到哪，哪片区就是热点，就是较快发展成熟的区域，就可能成为新城市中心！因此，项目地块为新城市中心核心区域地块，发展机会大。但作为一个大型的商住项目，特别是一个新区，操作难度大。研究设问：项目所处的灌南县新城区在城市发展中的地位？本案是否可以站在城市运营的高度加以打造？经过几年的发展，灌南县房地产市场空间还有多大，商业地产是否仍有机会？本案作为新城中心区的项目，核心价值在哪？作为一个大型商业综合项目，开发切入点在哪里？本案作为一个大型的商住项目，如何组合产品，如何定位商业？在一个商业不成熟的新区

8、运作大型商业项目，如何保证项目做活同时实现企业利润最大化？带着这几大问题我们把目光投向灌南房地产市场和项目本身，去寻找最佳的解决方案！第二部分宏观环境分析一、城市区位区位优势比较明显，内外交通便捷。灌南县隶