刊首语：物业管理价值

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1、刊首语：物业管理的专业价值，应当建立在对客户需求准确把握的基本上，从解决专业难点入手，充分运用专业方法，逐步形成专业优势，并通过提供难以替代的物业服务产品得以最终体现。物业管理的专业价值n文/陈伟从上世界九十年代中期开始，我们一直致力于物业管理外部生存环境的改善和内部竞争秩序的优化，成就斐然，至今突破2000亿元的产值和60%的覆盖率便是明证。但是，如果因此认为，只要继续从制度层面加以扶持和规范，物业管理行业就可以实现长治久安，可能又过于天真乐观。2007年《物权法》出台，面对区分所有建筑物三种管理模式的制度设计，业内曾经发出“

2、狼来了”的惊呼和警示，可是三年后的今天，业主自行管理和其他管理人管理并未形成气候，似乎证明那不过是一场虚惊，物业管理行业也因此更添一份自行和豪迈。然而，所有这一切并不能成为我们停止思考的理由，无论从百尺竿头还是从居安思危的角度，我们都有必要认真探讨行业存续和兴衰的内在逻辑，于是便有了这样的追问：物业管理的生存和发展，除了依靠外部制度的庇护是否更需要内在专业的支撑？其实，对物业管理的专业偏见与生俱来并如影随行，以至于物业管理师制度建立六年之后，有些部门仍然质疑物业管理行业实施执业共8页第8页资格制度的必要性，物业管理师资格考试工作

3、也由于种种原因至今未能启动。同样，物业管理劳动力的高投入和附加值的低产出也时常成为人们诟病和攻击物业管理缺乏专业内涵的理由，根据2007年北京市劳动保障部门统计的数据，以每投入1元钱的工资可产出的营业收入计算，房地产业和物业管理属于同一产业链，房地产业的投入产出比为1：141.46，而物业管理业仅为1：6.04，两者相差竟达到24倍之巨。同类事例枚不胜举，无不提醒着我们，物业管理行业在为社会做出重大贡献的同时，并未取得与其相称的专业地位，长此以往，势必有损于行业的专业形象，削弱行业的综合竞争能力，影响行业的可持续发展。从这个意义

4、上说，物业管理的专业价值问题，事关行业的生存之本与发展之道。笔者以为，物业管理的专业价值，应当建立在对客户需求准确把握的基础上，从解决专业难点入手，充分运用专业方法，逐步形成专业优势，并通过提供难以替代的物业服务产品得以最终体现。本文希望站在竞争性服务市场的角度，观察和梳理物业管理的专业价值，挖掘物业管理行业有别于其他服务行业的独特优势，重塑物业管理行业的核心竞争力。专业价值一：物业设施管理物业管理，顾名思义，是以物业作为管理服务的对象和内容的。尽管与传统物业管理相比，现代物业管理的内涵和外延已大大超出了建筑物维修、养护和管理的

5、范畴，但这依然不能动摇物业设施管理服务的核心价值地位。物业管理行业所有的业务发展和商业扩张，都是以物业设施为载体或者以物业设施为纽带的，离开物业设施管理这一基础性服务，任何物业管理服务的创新都无异于空间楼阁。因此，物业设施管理是物业管理行业固本守正的根基，是物业管理专业价值的基本定位。从业主的角度，委托物业服务企业管理物业设施的目标在于物业使用功能的最大化和物业价值贬损的最小化。为满足客户的需求，通常情况下，物业服务企业应当具备以下四个方面的专业能力：一是保证建筑物及其设施的安全使用；二是保证设施设备的正常运行；三是延长建筑物及

6、其设施的使用寿命；四是节省建筑物及其设施的使用成本。在物业设施管理的实务中，物业服务企业的专业价值不仅体现在前期物业管理阶段代理业主对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；也体现在日常维修养护过程中选聘合格的服务提供商，监督检查维修养护工作以及对外包合同履行效果的专业评价；还体现在根据建筑物设施设备运行状况和生命周期，适时制定科学的保养、维修、改造和更新计划，以节省资源消耗和延长使用年限。值得注意的是，科学技术的进步和社会经济的发展，物业呈现出两个显著的变化特征，也给物业设施管理带来新的专业难点：一是物业硬件的复杂化和物业设

7、备的智能化，近几十年来建筑高度和体量的发展速度超过了以往任何时代，高层超高层建筑中所包含的硬件设施的复杂性也远共8页第8页远超过人们的想象。同时，物业设备的智能化程度不断提升，计算机信息、自动控制、电子通讯、环保节能等技术设备在楼宇建筑中得以广泛应用；二是物业类型的多样化和物业功能的多元化，随着工业物业、办公物业、商业物业、文化休闲物业、公共交通物业的不断涌现，传统的以居住物业为主体的物业类型正呈现多样化的趋势。随着生产方式的改变和金融工具的创新，物业功能已突破生活资料的局限，不断向生产资料和投资产品领域扩展。面对以上变化，如何

8、迅速提升物业设施管理的技术含量和专业能力，以适应物业硬件设备复杂化和智能化的要求？如何根据物业的不同属性提供专业化的物业设施管理服务，以满足不同类型物业多元化的功能需求，对物业管理行业来讲，是一个巨大的商机，更是一个严峻的考验。专业价值之二：物业资产管理物业除了