灌云同兴巷地产项目调研报告

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1、灌云县同兴巷项目调研报告目调研报告目录第一部分灌云县概况第二部分灌云县总体规划以及投资环境描述第三部分灌云县房地产市场以及个案情况描述第四部分项目地块基本情况分析第五部分总结第一部分灌云县概况来源于：房地产E网-http://www.fdcew.com/一、地理位置及行政划分倍讯易http://www.pxyi.net/灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准

2、的对外开放县之一。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。二、区位交通以及人口分析一）、区位交通1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。◆临港，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。◆沿线，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京

3、九等铁路相连。◆多路，灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。◆近场，白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。二）、人口分析灌云县历年人口变化情况：年份2003年2004年2005年2006年2007年全县年末总人口（万人）107.23107.25105.05107.5109.10县城年末总人口（万人

4、）　43.4544.2740.5344.7745.71农业人口（万人）63.7962.9864.5262.7263.39从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点：非农业人口比例还较高，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。第二部分灌云县总体规划以及投资环境描述一、灌云总体规划（06年—10年）2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区

5、。目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。大力提升老城区。一）、实施净化工程，深入开展卫生环境治理，规范机动三轮车营运，二）、实施绿化工程，推进大树进城。三）、实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。四）、实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。倾力打造新城区。以大规划为龙头，

6、以大建设为重点，突出抓好新区建设。新城背靠大伊山,面向产业园,左手牵着老城区,右手握着快车道,区位优越。邀请深圳市城市规划院对县域进行重新的设计规划，形成了新城、老城、大伊山、居住配套区、工业区等五大功能区的新城规划，引领并加快了新城区开发步伐。与此同时，按照“彰显个性、展示形象”的要求，打通了人民西路、西苑路，拓宽324省道，修建西环路等8条道路，进一步拉开新城框架，同时着力打造县城三大出入口，形成西苑南路、树云中沟两大城市景观轴，居住、办公、商业三大功能区，山前河、小鸭河、三里沟、树云中沟四

7、条绿廊，方徐、郑庄、陆庄、山前四大居住片区。通过大手笔的规划和建设，努力把新城建设成为山在城中、城在水中、人在绿中、绿在水中的山水城相拥相伴的，具有现代品位、人文内涵、山水特色、苏北知名的旅游生态城市。二、投资环境描述分析1、产业结构分析从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例：32.7：38：29.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.9：42.9：28.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资

8、发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。2、引进外资成果为了进一步完善招商引资优惠政策，落实招商引资及新上工业项目责任制，灌云县乡机关继续推行“三三制”招商，组团参加农洽会等重大招商节会，组织日本、荷兰、美国、香港、北京、上海、浙江等国家和地区的大企业、大集团来灌云县考察投资，招商引资工作取得明显成效。全年引进内联资金39.67亿元，增长32.7%；实际利用外资达到10635万美元，增长308.6%。3、灌云投资环境分析1）、优