潍坊市东南片区1800亩土地地块分析报告

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1、前言2007年7月—8月份，按照公司领导指示，对潍坊市东面片区约1800亩土地开发项目进行了前期调查，期间走访了潍坊市财政局、规划局、建设局、土地局、房管局、高新技术开发区管委会等政府部门，收集了项目有关情况资料，多次到项目现场进行了实地考察，并到当地十几家在建或已建成楼盘了解销售情况，在以上工作的基础上编写了本报告。报告对潍坊市近些年城市发展的整体情况、中期城市发展规划以及房地产市场情况进行了归纳、总结，希望为项目决策提供一个总体背景。本项目地块地处潍坊市高新技术开发区东南部，作为下一步城市发展的重点区域，当

2、地政府对该地块建设寄予厚望，希望建成高起点、规模化的高品质社区来带动周边区域发展，使该地段成为潍坊市最富城市价值的核心区域，因此，本项目建设目的和意义建议定位在“为城市创造价值”这一主题上。经过对潍坊城市发展水平、房地产市场情况和本项目效益的初步分析，认为项目具备一定的投资价值。目　录一、潍坊市城市发展现状二、潍坊市城市发展总体规划及东南片区区域规划三、项目所在地块调查情况四、潍坊市房地产市场调查分析五、项目市场定位及概念性规划设计方案六、投资效益初步分析七、调查分析结论附图：（一）潍坊市城市发展规划图(200

3、6—2020)（二）潍坊市东南片区概念规划图（三）项目地块地形现状图（四）项目概念性规划设计总平面布置图等（五）照片附件：（一）土地证复印件（二）潍坊市政府相关文件潍坊市东南片区1800亩土地开发项目前期调查分析报告一、潍坊市城市发展现状潍坊市位于山东半岛中部,地跨北纬35°41’至37°26’,东经118°10’至120°01’,东连青岛、烟台,西接淄博、东营，南靠临沂、日照，北濒渤海。市域处于北温带季风区，气候属湿润大陆型，四季分明，年平均气温12.3度，年平均降雨量在650毫米左右。总面积15859平方公

4、里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂，海岸线全长143公里。潍坊市中心城区占地107.1平方公里,居住人口115万人。据潍坊市2006年政府工作报告显示,该市主要国民经济指标和居民收入情况如下:(一)国民经济指标1.地区生产总值2005年潍坊市生产总值（GDP）完成1417.2亿元，按可比价格比上年增长17.1%；2006年潍坊生产总值（GDP）完成1720.9亿元，按可比价格比上年增长16.9%。2.财政收入2005

5、年，全市完成财政总收入141.6亿元，比上年增长31.4%。2006年，全市完成财政总收入177.7亿元，增长25.5%。潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%左右的速度递增，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了一定的经济基础。3.固定资产及建筑业投资2006年，全市全社会固定资产投资完成1043.2亿元，比上年增长18.6%。其中规模以上固定资产投资完成999.5亿元，增长20.3%。房地产开发投资增幅较大，2006年全市共完成房地产开发发投资88.4亿元，比上年增长24.6％

6、,其中住宅投资总额64.1亿元,增长28.1%。全市商品房销售额73.5亿元，比上年增长20.2%。2006年全市资质以上建筑施工企业完成产值228.2亿元，增长27.6%。4.产业结构一、二、三产业的所占比重由2005年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%；第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6％；第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%。一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分

7、点。产业结构调整后工业在当地国民经济中仍占主导地位。潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以较快速度发展，带动了市政税收的增加，税收增加为城市化进程加快创造了一定的条件，而城市化进程所带来的新城市建设和旧城改造将推动当地房地产市场的发展，2005年的城市化水平为45%。(二)居民收入指标1.人均可支配收入2006年潍坊市城镇居民人均可支配收入11846元，比“九五”末（即2000年底）增加了73.9%，年均增长10.4%。潍坊市人均GDP总量及增长幅度高于全国水平，人均可支配收入增长较快，使潍坊市居民消费实力增强

8、，对房价的承受能力也有所提高。2.消费性支出2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降1.8个百分点，为32.2％。近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10％的增长速率，恩格尔系数分别低于山东省及全国7.5和4.5个百分点，反映出潍坊市城镇居民具备一定承受房价上涨的经济实力。现就2006年潍坊市GDP与山东省主要城市进行比较，详见下表,表中数据来源于新华网,城市按GDP排名。城市国