济南市中齐未来城营销策划报告

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1、关于《中齐·未来城营销策划报告》撰写人：石良撰写日期：2009年6月7日（试写）目录序言2一．济南市房地产市场分析3⒈济南市城市特点3⒉济南市城市房地产发展阶段及特点4⑴.萌芽起步阶段4⑵.缓慢发展阶段4⑶.快速发展的阶段5３.高新区在济南市的独特性6<1>.高新区概况6<2>.高新区房地产市场概况7<3>.高新区房地产市场特征8４.高新区房地产项目定位9Ⅰ.细分市场9Ⅱ.对高新区的市场定位分析10Ⅲ.对高新区目标客户群分析11Ⅳ.片区定位12二.项目定位121.项目简介122.区域新开楼盘的数据比较分析13⑴.高新区市场数据分析13⑵.高新区产品分析16３.项目S

2、WOT分析194.项目定位24⑴.产品定位24⑵.形象定位25⑶.客户定位25三．项目当前任务目标及问题分析27１．项目当前存在问题27２．问题解决办法28四．结论与后续建议30１.结论30２.后续建议31序言通过为期一月有余的市场调研，使我对济南房地产市场有了一定的了解。但出于时间、财力、人力、物力等多方面的限制，一些调研数字有失水准，数据调研也不甚全面。因此，此报告仅为试写报告，其中一些数据不具参考性。一．济南市房地产市场分析⒈济南市城市特点⑴.从区位上来看，济南位于鲁中山区，是山东省交通中心枢纽，起着连东接西，承南启北的重要作用。⑵.“家家泉水，户户垂柳”与“

3、四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人对老济南真实的写照。济南素有“七十二泉”，以“泉”闻名全国，因此又被称为“泉城”。济南不仅有趵突腾空、佛山赏菊、明湖泛舟三大著名景点，而且还有锦屏春晓、鹊华烟雨、汇波晚照、白云雪霁、历下秋风共八大旅游景点，济南山清水秀，旅游资源十分丰富。⑶.济南南依五岳独尊——泰山的余脉，北靠中国母亲河——黄河，依山靠水，环境优美，气候宜人，是全国较为适宜居住的城市之一。⑷.根据济南市城市规划，济南对南部山区进行保护控制，虽然规划要北跨黄河向北发展，但是难度较大。因此，济南经过多年来城市的发展，现已发展成为以经十路和北园大街为发展主线向东西两边

4、延伸的“南北短，东西长”的带状城市。⑸.济南作为山东的省会，是山东的政治、经济、文化、教育以及科技的中心，集聚了山东·省主要的行政事业单位，集聚了山东省诸多知名高等学府，集聚了山东省乃至全国的众多知名金融结构与企业单位的驻山东省总部或总办事处。⑹.济南是一座拥有4000年历史的文化老城，城市整体形象略显破旧，尤以老城区为甚。不过，近几年济南市城市建设步伐加快，道路新建、整修、拓宽、改造，以及房地产的大量开发建设，使得城市整体形象已明显改善，特别是济南以此次举办“十一届全运会”为契机，对城市多方面进行了改造、翻新、装饰、美化，使济南城市形象得以大幅提高。⑺.济南作为山

5、东省的省会城市,人口众多,消费力很强,消费群体结构完善。潜在客户需求较多,房地产刚性需求很大。⑻.济南和全国同等城市（其他省份的省会，如南京、合肥、沈阳等）相比较，又有其特殊性。济南收入水平相对较低，消费水平也相对一般。⑼.济南属于一个朴素的城市，整体消费在全国处于中上等水平，大众消费理念较为传统，市民消费主流以勤俭节约为主，大众消费较为理智。⒉济南市城市房地产发展阶段及特点⑴.萌芽起步阶段自1998年取消福利分房，开始实行商品房以来，济南也开始逐步由单位分配福利房向商品房过度，不过受于大众已习惯于单位福利住房，一时还难以接受商品房的观念的制约，济南房地产发展缓慢，

6、一段时间内处于曚昽的起步萌芽阶段。该阶段房地产发展的特点：a.习惯于单位住房，多数人短时期内不考虑购买商品房，传统的住房思维方式难以短期改变。b.很多企事业单位仍处于房改的过渡阶段，单位提供福利分房或单位建房现象仍普遍存在。c.部分人员处于是否选择购买的徘徊状态，对于商品房的认可度仍然欠高，选购商品房的信心不坚定。d.有些人员虽认同商品房，有意向购买商品房，但是自身实力有限，购买资金不足。虽是区区几万元，但是在当时却是不小的数字。⑵.缓慢发展阶段在持续一段时期后，自1999年至2003年，济南房地产市场开始起步进入商品化房地产市场阶段，相续进入较为平稳的缓慢发展阶段

7、。该阶段济南市房地产发展特点：a.经历了一段时间的过渡期，商品房开始被广大的市民所接受，越来越多的人开始认可并购买商品房。b.一些私企房地产开发公司开始悄然兴起，并逐步成长起来。同时，由房地产衍生的一些新行业也开始走俏。比如说，房地产代理行业，物业管理行业。c.大规模的住宅社区开始在济南出现，一些创新产品，创新理念，创新模式开始引入济南房地产市场。传统意义上“大卧室、小客厅、小厨房、小卫生间”的观念开始被改变，“小卧室、大客厅、大厨房、大卫生间、多壁橱、全明户型”等新兴理念开始被越来越多的人青睐。另外，诸如SOHO、TOWNHOUSE、LOFT等一系列的新兴理念