焦作市远大未来城营销策划书.doc

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1、焦作市远大未来城营销策划书1市场分析1.1焦作市房地产市场分析1.1.1焦作市经济发展状况经过几十年来的艰苦创业，焦作市现已形成了以能源、机械、化工、冶金、建材工业为主，食品、轻纺、医药等工业综合辅助发展，第三产业如旅游业等行业比重逐渐增加的工业行业结构，这些行业构成全市国民经济的骨干产业。尤其是全市化学工业产品达8大类100多个品种，各项经济指标居河南省同行业前列，是全国44个重点化工城市之一。图（1）图（1）显示了近几年焦作市GDP的发展状况。从2007年至2012年，焦作市GDP均处于增长阶

2、段，发展速度强劲。2012年焦作市全年全市地区生产总值1576.32亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值122.42亿元，增长4.5%；第二产业增加值1075.88亿元，增长12.6%；第三产业增加值378.02亿元，增长9.8%。人均生产总值达到44730元。36图（2）图（2）描述的是近几年焦作市城镇及农村居民人均可支配收入的变化情况。2012年焦作市城镇居民人均可支配收入20136元，增长11.8%；城镇居民人均消费支出14146元，增长12.2%。农村居民人均纯收入10113元

3、，增长13.6%；农村居民人均消费支出7435元，增长26.6%。工资性收入仍是居民收入的主要来源。城镇居民家庭恩格尔系数为31.2%，农村居民家庭恩格尔系数为27.1%。城市（市区）人均住房面积32.3平方米，增长3.2%；农村居民人均住房面积44.9平方米，增长3.0%。总体看来，全市经济运行平稳，健康快速的国民经济为房地产提供了良好的经济运行环境，房地产事业很有发展前途。1.1.2房地产发展状况图（3）表示的是近几年焦作市房地产开发企业投资总额的变化情况。其中2012年房地产开发企业投资71

4、.09亿元，比上年下降4.1%，其中住宅投资56.94亿元，下降12.1%。从近年焦作市的房地产投资变化上来看，房地产投资力度逐年快速增加，2010年房地产开发投资突破70亿元。而2012年相比前两年略有下降，主要受到两个方面的影响，一是国家宏观调控政策的影响，二是经过前几年的开发激增，市场进入一个放缓阶段。未来随着郑焦高铁的开通、南水北调中线焦作段工程的完工、焦修博一体化战略的发展，焦作城市框架势必将进一步拉大，开发步伐有可能会继续加快。36图（3）图（4）36图（4）表示焦作市近几年房屋建设和

5、销售情况。其中2012年焦作市商品房屋施工面积841.91万平方米，增长10.6%；其中住宅713.61万平方米，增长3.9%；商品房屋竣工面积134.73万平方米，增长23.3%；商品房屋销售面积154.78万平方米，下降9.7%。总体看来，焦作市房屋施工和竣工面积均呈现递增趋势，房屋销售面积虽有所下降，但总需求量还是很大的。图（5）如图（5）所示，近几年来，焦作房价由2004年的1000元/平米上升至2012年的4500元/平米，其中出现两次较大的增幅，分别是2006-2007年，2009-2

6、011年，后者增幅更是高达55%，基本上每四年波动一次。2011-2012年，虽然面临国家的种种宏观调控举措，焦作市场仍保持了相对平稳的发展态势，房价稳中有升。1.1.3土地出让情况图（6）为2009年至2012年焦作市国有建设用地出让情况，包括成交面积、成交金额和成交数量。图中数据以2009年为基点，横轴表示年份，纵轴表示增长倍数。2009年，政府出让土地15宗，成交面积80933平方米，成交金额2.01亿元；2010年，政府出让土地27宗，成交面积1092435平方米，成交金额6.49亿元；2

7、011年，政府出让土地36宗，成交面积3299186.4平方米，成交金额5.64亿元；2012年，政府出让土地30宗，成交面积3658482平方米，成交金额10.76亿元。其中2011年在成交面积大幅增长下成交金额反而下降原因在于该年政府划拨土地占出让土地总面积的36.6%。总的来说，2009年至2012年间，土地成交面积和成交数量总体上呈增长趋势，尤其是出让面积2011年较2010年增幅达201.5%。36图（6）1.2山阳区房地产市场分析1.2.1区域城市规划山阳区原为焦作市郊区，1988年区

8、划调整成为城区，1990年12月更名为山阳区。山阳区是焦作市中心城区之一，为古山阳城所在地，它北依太行山与山西接壤，南临黄河，与郑州、洛阳隔河相望，是全市政治、经济、文化、金融中心。全区总面积74.4平方公里，总人口32万人。山阳区自然条件优越，矿产质优量大，地下水资源丰富，公路、铁路交通便利，焦枝、焦新铁路在此交汇，与新济公路、焦郑高速、焦晋高速织成了发达的交通网，形成了豫西北、晋东南地区重要交通枢纽。近年来，区委、区政府紧紧围绕全市发展大局，以大力实施“三产强区，工业兴区，农村