深圳国际市长大厦策划报告

《深圳国际市长大厦策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、深圳国际市长大厦INTERNATIONALMAYRALPALACE2001年度营销策划黄皮书G—ESTATE深圳怡安信目录第一章房地产市场大势回顾与展望第二章深圳区域市场现状与前景第三章华侨城片区市场竞争格局第四章项目规划建筑设计方案修改建议第五章200年度营销推广战略部署第一章房地产市场大势回顾与展望新世纪第一年——2001年，中国百姓告别了城镇住房短缺时代，全国城镇人均住房面积达到世界中等收入国家水平。与此同时，去年4季度以来商品住宅市场销售增长减缓的势头显示，房地产市场新一轮调整来了。    房地产业健康发展需要调

2、整    分析目前影响我国房地产市场健康发展的矛盾和问题，从供给层面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说，主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不健全，自身管理行为不规范。为此，专家认为，要早日完成房地产业新一轮调整，我们的开发商、消费者和决策管理层则需要从各自角度层面进行不同的调整。开发商：首先需要调整心态和观念    目前相当一部分开发商的共同心态是热衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感

3、兴趣。因此，有关专家认为，对开发企业的调整来说，首先是心态和观念的调整。随着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新，靠薄利多销，靠诚信服务来开拓市场，占领市场。    消费者：实施住房梯级消费计划    据建设部抽样调查，在2001年前9个月的全国房地产开发投资中，国内贷款约占22％，同比增长26％；企业自筹资金约占29％，同比增长31.％。其他资金占45.8％（主要是消费者的购房定金和预

4、售收入），同比增长近40％。    目前，城镇居民个人购房者已成为推动我国房地产业发展的主要动力。在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。目前极需改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。    因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展，更需要进一步加快

5、住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房。今日回头看深圳市房地产市场，十大热点堪值玩味。    这十大热点，依时间顺序是：“红皮”与“绿皮”房地产证并轨、《深圳市土地交易市场管理规定》出台、新版售房合同启用、万科问鼎盐田地王、二手楼专场拍卖、大盘运动、房车擦出火花、第三届住交会办“中国地产节”、“深圳地王”首拍卖出高价、中海阳光棕榈园惊现“排队”现象等。    “

6、红皮”“绿皮”房地产证并轨    2001年3月1日起，深圳的安居房，即房改房登场上市，约有16万至18万套住宅允许上市交易。    新政策规定，“绿皮”房地产证可以与“红皮”房地产证并轨。即原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的、单位和个人的、不能进入市场的房地产（具有“绿皮”房地产证的房地产），通过补交一定比例的市场地价款后可成为商品房，换发“红皮”房地产证，可上市交易。    这可是一项对深圳房地产市场带来较大影响的政策，当然有人欢喜有人忧。    《规定》掀动地产风云    去年3月6日，《深圳

7、市土地交易市场管理规定》出台了。据讲，它是国内第一部通过正式立法的土地有形市场交易的地方性规章。    这也为有些寂寞的2001年楼市，添加了几分热闹气氛。    越来越多的发展商包括振业这样的资深“国家军”活跃于招标拍卖会，这在以前简直不可思议。资金实力给公平划线，有人说，往后要淘汰大半发展商。令人困惑的是，不断地传出发展商“意外”圈到好地的消息。不管如何，在土地面前，资本和品牌受到如此顶礼膜拜，这是好事。    新版售房合同启用了    去年3月1日起，深圳市启用新版商品房预售买卖合同，对沿用7年的深圳商品房买卖预售

8、合同进行了16处重大修改。    有人认为，新版合同更加规范完善了。但据报道，去年房地产纠纷案比前年翻了一番。    万科问鼎盐田地王    去年7月20日，万科、百仕达、合生创展、振业争夺盐田一块占地近27万平方米的土地，万科以4.0599亿元的“豪华价”得手，高出二标3699万元，高出底价近1.7亿元。    这