世联新政研究系列之八：限购令的影响分析

《世联新政研究系列之八：限购令的影响分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、世联新政研究系列之八限购令的影响分析深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部03/11/201012限购令的影响分析1限购令出台的背景金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重，推高持有类资产价格上涨，是09年来楼价上涨的根本原因黄金、白银、4万亿救市CPI持续升高大蒜、绿豆。宏观背景可持有资产通货膨胀价格上涨救市限09楼市反弹新国十条9.29新政购行业背景令•首付二成，利率7折•建立考核问责机制•严格问责、约谈•商品房销售面积涨42.1%•首套可二成•最低首付三成•商品房销售金额涨77%•二套五成1.1倍利率•调整税收优惠•商品房销售均价涨23.

2、2%•可以限购套数•要限购套数地方执行不力楼市愈调愈涨楼市量价齐升政府信心临危数据来源：世联数据平台货币供应量的高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长30%流动性模型25%M2与GDP的增速之差M2年增速GDP年增速CPI20%15%10%5%0%199819992000200120022003200420052006200720082009-5%n∏1(+in)−11M2增长556.43%流动性GDP增长198.99%过剩CPI增长17.38%2009年底外汇占款约占M2的1/4，即使剔除外汇占款的影响，货币供应量12年来的增速仍是

3、GDP两倍多。注：M2为广义货币量数据来源：世联数据平台高速增长的流动性除部分改善居民生活外，更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨，从而带来通货膨胀预期费雪等式MV=PT+SM2大幅增长CPI小幅增长MV大PT小幅幅增长增长T值随收入增若V不变或加快长有限S大幅增长资产量价齐升房产、黄金、白银等可持有资产价格快速上涨通货膨胀预期的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显现货黄金价格单位：元/克商品房价格单位：元/平米150050004681120040009003000+321%60020002053300+128%10000020002

4、001200220032004200520062007200820092010199819992000200120022003200420052006200720082009500035%30%450025%20%400015%10%35005%30000%200720082009商品房价格个人住房贷款占商品房销售额之比通过比较中行、建行及工行在历年个人住房贷款余额占个人消费性贷款的比例发现，这一比例大概介于70%-80%之间。据此，我们以75%的比例来计算各年全国个人住房贷款总额，从而粗略推导出2007-2009年个人住房贷款占商品房销售额之比。数据来源：

5、世联数据平台通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬单位：元/平米深圳商品房价格走势上海商品房价格走势单位：元/平米3000014000128402419625000120001000020000800015000+399%+260%600010000400050002000356548490004-04-06-06-08-08-10-10-10-200020012002200320042005200620072008200907-0310-03010407-0410-0401-0504-0507-0510-05010407-0610-0601-

6、0704-0707-0710-07010407-0810-0801-0904-0907-0910-09010407北京商品房价格走势单位：元/平米天津商品房价格走势单位：元/平米1600080001379968861400070001200060001000050008000+191%4000+196%600030004000200047372328200010000020002001200220032004200520062007200820092000200120022003200420052006200720082009楼市价格的快速上涨受到年初国十条

7、的调整，各大城市房价在出现短暂的较大幅度下降后，成交价格又开始稳步回升,从而也招致了9.29新政及限购令强有力调控124%120%118%出台限购令未出限购令115%93%83%74%61%59%55%49%41%29%68686868686868686868686868杭州深圳上海北京厦门大连天津东莞西安武汉佛山郑州长沙9.27-4.15期间价格涨幅国十条后价格变动情况（相对于4月）9.27-4.15期间价格涨幅超八成的城市均已出台限购令（天津例外）。数据来源：世联数据平台杭州主城区一手住宅成交套数走势单位：套深圳一手住宅成交套数走势单位：套5000600

8、05000400040003000300020002